2009年12月27日，杭州##物业公司（简称物业公司）与杭州紫金文苑小区业委会（简称业委会）签订《物业管理服务合同》，约定了服务内容、物业管理服务费等事宜。2010年4月10日，物业公司通知紫金文苑小区的业主交纳物业费，但业主吴某迟迟未交纳物业费。物业公司多次以电话、律师函的方式催促，吴某仍未缴纳。此后，物业公司委托我们将吴某告上法庭，要求其支付物业费及违约损失。                   
    被告认为：选聘物业公司没有经过业主大会的授权，物业公司与业委会签订的《物业管理服务合同》是效力待定合同。
    原告认为：本案物业管理合同有效，吴某无证据证明物业公司与业委会签订的合同程序违反法律规定，而且该合同的签订、履行过程中，除了吴某以外没有任何人提出异议。如果吴某认为合同无效，应另行起诉，依法行使业主的撤销权。退一步讲，即使存在吴某所称的情况，也不影响本合同的效力。无论合同是否有效，物业公司已经履行了合同的义务，吴某也已经接受，吴某作为业主应支付物业费。
   法院判决：         
   一审法院认为：吴某主张“业委会未经业主大会授权，其与物业公司签订的物业服务管理合同无效”，该抗辩应属于业主也业委会间的纠纷，不属于本案物业服务费纠纷的审查范围。业务会的决定未被撤销前对业主具有约束力。物业公司根据与物业合同的约定为紫金文苑小区提供了物业服务，吴某作为业主接受服务后应按照合同约定向物业公司支付物业费。判决吴某支付物业费并承担诉讼费。
    吴某不服，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
    律师观点：
    1.对于物业公司来说，根据《物业管理条例》第67条“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。因此，在业主没有缴纳物业费的情况发生后，要履行催缴义务，例如电话催讨、发律师函，而不能直接向法院主张。
    同时，物业管理公司在起诉业主前应先审查自身的服务意识和服务质量是否到位，否则会成为业主拒缴物业费的抗辩理由。
    2.对于业主来说，根据《物业管理条例》第42条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。按时缴纳物业服务费，是每个业主应尽的义务。不缴纳物业服务费，一是违反了物业服务合同的约定；二是侵害了其他已交物业服务费业主的利益。如果业主是由于对物业公司提供的物业服务不满，而暂时拒绝缴纳物业服务费，在你被物业公司告上法庭后，你可以拿出相应的物业服务存在瑕疵的证据进行抗辩，这就要求你平时要留心搜集物业公司服务瑕疵的相关证据，以证明是物业公司违约在先。