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(2011-04-24 22:48:27)
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城中村改造相关的法律适用和法律救济
1、
城中村改造房屋拆迁涉及的法律事项：
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
规划部门做出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止的，县政府可责令有关部门强制拆除。
2、
四个转变：（1）土地变为国有（2）村委会变为居委会（3）农民变居民（4）农村集体经济变为混合经济或者股份经济
3、
该编制一般分为总体规划和详细规划两个阶段
该编制的依据是《城乡规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》
（1）
（2）
A、区政府应该依据城市总体规划和城中村改造总体规划，以村庄作为单位，组织编制城中村详细规划，报市规划局批准，作为村庄实施城中村改造的工作依据。
B、以城中村改造详细规划为依据编制城中村改造建设项目规划，报市规划部门批准后实施
4、
《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》
5、
A、村庄所在的区政府城中村改造领导小组根据市政府城中村改造小组下达的村庄改造计划及有关要求，指导村委会编制城中村改造建设方案，经初审后报市政府城中村改造领导小组审定，审定后，有村庄持批准文件到政府相关职能部门办理城中村改造相关手续
B、规划局核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》
C、国土局颁发《国有土地使用证》和建设用地批准文件
D、城市计划、发展部门办理建设工程立项
E、建设局办理《建筑工程施工许可证》
F、严格按照审批后的建设方案组织、实施，不得擅自更改
6、
（1）
A、改造建设方案报经市改造小组审定后，由国土局报省政府批准，将土地转性
B、省政府批准后，有当地市政府国土局核发《国有土地使用证》
C、土地转性是符合建设必须申请使用国有土地的重大举措
7、
是依法设立的城市市政府城中村改造工作领导小组和村所在区政府城中村改造领导小组，该小组设办公室，办公室设在建设局或者建委，负责城中村改造建设相关的日常事务。
市改造小组的具体职责包括：A、编制计划和规划
B、审定建造方案
C、制定配套政策
区改造小组的职责：A、按照市城中村改造总体计划编制所辖区城中村改造计划
B、组织制定城中村改造建设方案
C、指导、监督村委会组织实施城中村改造的拆迁、补偿、安置工作
D、协调相关事项
8、
（1）
（2）
（3）
9、
10、
概念：城中村改造的村庄依法向城市政府、发展部门申请将城中村改造建设项目予以立项注册的活动
立项的内容：A、项目名称B、实施建设项目的方位C、占地及拟建设项目D、项目总投资及资金来源E、建设年限
11、
城中村改造建设项目，经过有关部门批准、核准、备案后，城中村建设单位向市、区规划部门提出建设用地规划许可申请，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向土管局申请用地，经过以上政府审批后，由土管部门划拨土地
颁发建设用地规划许可证的一般程序：持建设项目批准文件向规划局申请-----规划局选定用地项目的具体位置和界限-----提供规划设计条件----审核用地单位的规划设计总图---核发《建设用地规划许可证》
12、
和建设用地规划许可证的办理程序差不多，只有办下该许可证才能办理开工手续。
13、
申请建筑工程施工许可证的条件：（1）已经办理用地批准手续（2）已取得规划许可证（3）需要拆迁的，拆迁进度符合施工要求（4）已经确定建筑企业（5）有满足施工需要的额施工图纸和技术资料（6）有保证工程建筑质量和安全的措施（7）建设资金已经落实
14、
15、
16、
对无正当理由拒绝拆迁的村民，村委会可依据村民会议或者村民代表会议通过并报区政府城中村改造领导小组备案的《城中村改造拆迁补偿安置办法》的规定向法院提起诉讼。
17、
（1）《城乡规划法》第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第六十七条 建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。
第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
（2）违反《土地管理法》规定：第七十三条 对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
第七十八条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
第八十三条 依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）
为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。
一、规划管理
（一）城中村改造范围
郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。
（二）城中村改造规划管理原则
坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。
（三）城中村改造规划的编制和审批
1.城中村改造总体规划的编制及审批
市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。
2.改造详细规划编制及审批
（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。
（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。
（四）城中村改造规划编制的要求
1.规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。
2.总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。
3.控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：
（1）城中村改造的用地范围；
（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；
（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。
（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。
4.城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。
（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。
（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。
（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。
（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
二、土地管理
（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。
城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。
（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。
该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。
（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。
（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。
该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。
（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。
三、拆迁管理
（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。
（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。
（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。
（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。
采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。
采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。
（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案：
1.被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
2.被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。
3.每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。
4.拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。
5.拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。
6.改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。
7.拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。
8.2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。
（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。
（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。
（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。
拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。
（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。
（十）本办法未尽事宜，由各区政府和开发区管委会根据郑政〔2003〕32号文件规定，结合本区实际，研究制定相应政策。
二00四年四月五日
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