近年来，随着城镇化进程的加快，大量农村集体用地进入城乡土地统一大市场，小产权房以其较低的价格满足了一定阶层的需求，越来越多地出现在交易市场之中。但与之而来的纠纷也就越来越多，为了让读者更加清晰地了解小产权房的相关问题及法律适用，特撰此文。原文引用了湖北省高院的调研报告，特此说明。

一、小产权房的概念界定

小产权房本身不是法律概念，按照目前小产权房存在的状态，主要有三类：一是农民房，即农民将自家宅基地上的房屋出售给他人。二是农民安置房，即因进行新农村建设、征地等原因重新安置村民，由集体经济组织在集体土地上集中建设农民住宅楼，原本用来安置本集体经济组织成员的房屋却被售与本集体经济组织以外的成员，这种纠纷一般是在出售环节上出了问题。三是商业小产权房，即在集体土地上成片开发的小产权房。基于以上共性，我们习惯上将小产权房界定为：在农村集体土地上进行房地产开发或者自建而成，尚未改变土地用途或取得土地确权证书或尚未改变土地性质或取得国有土地使用权的房屋。

二、小产权房买卖纠纷发生的主要原因

从法院受理案件的类型统计看，主要有以下四种情形：

1、卖房人在利益的驱动下，因不满足于原房屋买卖合同所带来的收益，期望通过法院确认交易无效而享受当前房屋增值的利益。此种类型与房屋价格上涨过快相关。

2、房屋所在地已经纳入拆迁范围或者已经按照原户主发放拆迁补偿款，买卖双方就拆迁补偿款的取得或者分配而产生纠纷。

3、以办理“两证”为内容的合同无法履行而发生纠纷。

4、双方当事人借助判决确定小产权房产权归属，以期将小产权房交易合法化。

三、当前处理小产权房应如何适用法律规范

我们应当把符合法律规定，尊重我国土地政策，维护农民的生存权作为小产权房纠纷案件审判工作的根本要求，在具体处理上应当采取原则加例外的方法，对于“农民房”、“农业安置房”的买卖，原则上可以认定无效，可以存在有效的例外情形，“商业小产权房”一律无效。

1、关于小产权房屋买卖合同效力的认定问题

我们审理小产权房纠纷案件的依据由宪法、物权法、土地管理法、国家有关规定组成。

《土地管理法》规定集体土地使用权不得用于非农建设，要进行建设必须使用国有土地，仅有四种情况除外：一是村民建设住宅，二是举办乡镇企业，三是乡镇村公共设施和公益事业建设，四是依法取得建设用地的企业因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移，而房地产开发不属于这四种情形中的任何一种，属于禁止性行为。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院于2004年12月发出《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，该决定规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院于 2007年12月30日发出了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，《通知》明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

对于商业小产权房买卖合同的效力应当认定为无效，因为违反我国《土地管理法》关于禁止农村集体土地用于非农建设的规定，应一律认定为无效合同。

认定合同有效的例外情形主要包括以下四种：

1、经过本农村集体经济组织同意的本农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖。宅基地属于农民集体所有，必须是本集体经济组织成员的农民才能无偿取得、无偿使用，因此，农村集体经济组织成员间的房屋买卖并不会改变宅基地的性质，还有利于发挥物的最大效应，只要经过本集体经济组织的同意或者有证据证明其明知买卖行为而未提出异议，以及在诉讼终结前补齐审批手续的，都可以认定买卖有效。

2、未取得迁入地农村集体经济组织所在地常住户口的出嫁女、入赘男购买小产权房一定条件下认定为有效。农女嫁出后，在男方较为固定的生产、生活、并依赖于男方土地作为基本生活保障的，即使未取得嫁入地农村集体经济组织成员，在集体经济组织成员内的小产权房交易应当认定为有效。农女嫁出后，未在男方较为固定的生产、生活，户口仍在原集体经济组织，承包地亦未收回，其可以认定为出嫁地农村集体经济组织成员，在该农村集体经济组织成员内的小产权房交易应当认定为有效。农女嫁出后，因为离婚，又回原籍居住生活，但户口未迁回，在原籍亦未重新取得承包地的，可以认定具有出嫁地农村经集体经济组织成员的身份，在该家村集体经济组织成员内的小产权房交易应认定有效。

入赘男购买小产权房行为的效力可以参照出嫁女确定。

3、租种土地的外村村民在一定条件下购买小产权房可以认定有效。许多其他农村集体经济组织的成员迁入另一个村集体经济组织，以租种该村的土地务农为主要的、固定的生活来源，如果外村村民在原籍已经丧失了宅基地及其上的住房，则其与迁入地农村集体经济组织成员间的小产权房交易是有效的。

4、通过符合上述条件取得小产权房不受“一户一基”原则的限制。

上述原则和例外，也同样适用于婚姻家庭、继承纠纷中所涉小产权房的权属确定，析产原则上不能突破农村集体经济组织成员身份的限制，但可以在上述例外情形下根据具体案情处理。

四、小产权房买卖合同无效后赔偿损失的问题

如果认定小产权房买卖合同无效，则存在互返财产和赔偿损失的问题。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然判例中否定了小产权房交易合同的效力，但是却增加了出卖人交易反悔的诉讼成本和责任，即使出卖人取回原来的小产权房，也付出了相当的代价，因此，在一定程度上起到了减少交易反悔的作用。

对于小产权房买卖合同的处理，我们应遵从：“合同无效、相互返还”的原则，对于购房人的损失，不宜过于宽泛地认定，宜将赔偿范围限于基于房屋本身而产生的损失，基于土地而产生的利益不宜由无效合同中的购房人享有。建议在认定小产权房买卖合同无效后，出卖人返还购房人购房款及相应利息，购房人返还房屋及其上新建的添附物，出卖人对于购房人装修、添附物、搬迁费用等按照市场价格予以补偿。如果房屋买卖合同中约定了违约责任，可以在该数额内酌情考虑，对于购房人提出不合理的赔偿预期利益请求应不予支持，对于购房人明知其不能办理过户手续而以其未取得房产证为由主张违约责任的请求应不予支持。

五、关于小产权房拆迁补偿款的认定问题

如果诉争的小产权房已经纳入拆迁范围或者已经发放了拆迁补偿，双方就拆迁补偿款提起诉讼的，我们认为，由于拆迁补偿是针对占用土地、拆除建筑物的补偿，因此建议分为两部分来处理，对于土地价值相关的补偿，这与原农村集体土地使用权人的身份相关联，也是用于补偿原出卖人出让土地使用权的损失，因此建议该部分补偿费用应由原农村集体土地使用权人享有。而与土地上建筑物相关的补偿，这与房屋的建造者、维护者、装修者、使用者的成本和利益相关，因此可以在房屋实际管理人和使用人之间进行分配，由出卖人、购房人提出建房费用和装修费用等方面的证据，或者以房屋价值评估为依据，双方均无充分证据予以证明的，可以参照当时当地建房成本和装修费用的基本水平酌情确定。