商品房认购书中定金的处理

商品房认购书中定金的处理

文/郑文斐律师

一、认购定金的法律规定：

    1、担保法解释第一百一十五条　“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

    2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：“出卖人通过认购、定购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

二、认购书中定金的性质

   依据《解释》第四条规定，商品房认购书中定金条款具有立约定金与履约定金双重属性。第四条中“不可归责于当事人双方的事由”的规定亦应理解为，当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达成本约协议的情形。

   因此，如果购房人在约定的时间内，未就商品房买卖合同的主要条款与开发商进行协商，则无权要求返还定金：如果开发商在约定的时间内未与购房人协商，则应当双倍返还定金。但是如果双方就协商结果未能达成一致，因而未能签订房屋买卖合同的，开发商应当返还定金。

三、支付了认购定金，随即后悔，不想继续购买认购商品房。如何操作？

   在认购书约定的期限内，与开发商洽谈商品房买卖合同的主要条款，在某些主要条款上可以提出自己的意见，比如说不同意开发商提出的首付款支付方式，要求分期支付，延长首付款的支付时间；或是要求开发商提前交房和办理房屋产权证；或提出在不能获得银行贷款时，购房者人可以解除合同，互不承担违约责任，由开发商退还已付购房款等。实践中开发商一般很难接受这些条件，那么购房人就可以拒绝签订开发商提供的格式合同，此时，开发商就应当退还认购定金