张雷律师：转按揭还款未能获的批准，卖方需谨慎

【律师提示】

张雷律师：转按揭是一类比较常见的付款方式。双方约定采用转按揭付款时也应当明确约定如果转按揭未被银行批准应当如何处理：是双方解除合同，互不负违约责任；还是由卖方自行筹集资金还清贷款；再或者由买方支付剩余房款帮助卖方还清贷款。比较正规的中介都会写明上述事宜。但如果卖方约定自行筹集资金还清贷款，则需要谨慎估计自己筹集资金的能力，约定较长的过户时间对自己较为有利。如果筹集资金不足，则需要承担违约责任。

【案情介绍】

2007年买方王先生、卖方李先生以及中介公司签订了《上海市房地产买卖合同》一份。约定买方王先生向卖方李先生支付了一定房款后，双方办理转按揭贷款手续，待转按揭被银行批准后，双方在2007年9月18日前共同办理房屋过户手续。

当日，买卖双方以及一家担保公司签订了《房屋转按揭贷款阶段性担保合同》以及银行要求的相关法律文件。买方王先生向卖方李先生支付了首期房款15.5万元。但后因为转按揭贷款政策因素，该转按揭并未获批准。

2007年10月14日，买卖双方再次签订《特别声明》一份。卖方李先生承诺自己筹集到资金归还银行贷款，并保证于2007年12月29日前完成过户事宜。

后买方王先生多次催告卖方李先生筹措资金归还银行贷款，并办理产权过户手续，但均被李先生拒绝。王先生认为卖方李先生严重违约，遂起诉到法院，请求判令李先生继续履行房地产买卖合同并办理房地产过户登记手续。而李先生则抗辩称该合同已经过期，不同意继续履行。

【案件思考】

未能还清所售房屋的贷款或者未能办理转按揭手续是否属于卖方违约？双方签订的买卖合同是否有过期之说？

【法庭判决】

法庭认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别声明》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同全面履行自己的义务。

双方的《特别声明》已经约定了由李先生归还银行贷款并约定了两个月内完成过户，然而李先生在并未按照约定还清银行贷款，且在可办理转按揭贷款的情况下，不同意协助王先生办理相关手续，李先生的行为已经明显构成违约。

李先生辩称的买卖合同已经过期，不同意继续履行的意见于法无据，不予采纳。该房屋现设有抵押权，妨碍了过户手续的办理，李先生有义务涤除该抵押权，以消除过户障碍。

【法理延伸】

张雷律师认为，合同法第六十条约定了合同义务应当全面履行。根据债法原来，债是请求对方为一定的行为。卖方应当按照合同约定履行转移登记和房屋交付的义务，也包括涤除履行前的障碍。如果本案中约定了转按揭的付款方式，那么卖方有义务保证转按揭的顺利办理。如果原来的房屋上还有银行的抵押权，那么有债务的首先应当还清债务；债务已经还清的应当及时办理抵押权注销手续。因为抵押权没有注销的情形而导致逾期过户，则属于卖方的违约了。

【法律依据】

《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、

《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”

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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！

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