张雷律师：消费者与房产中介经常发生的三种佣金法律纠纷

张雷律师按：房产中介是房产交易市场的重要组成部分，为买卖双方报告订立合同的机会，并且提供订立合同的媒介服务。房产中介成功促成房屋买卖合同成立，则买卖双方应当按照约定支付报酬。可以是买卖双方各自承担中介佣金，也可以由一方承担全部佣金。如果没有约定，那么根据《合同法》第四百二十六条的规定，由当事人平均负担居间人的报酬。同时法律也明确规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”，但是很多房产中介为了在未促成居间的情况下获得佣金，在居间合同中约定了多种违背法律的、变相索要佣金的条款。张雷律师办理过多起此类纠纷，归纳起来主要有三种。

未能签订买卖合同，违约方需赔偿中介违约金

这种情况是买卖双方和中介签订了《居间合同》，约定买卖双方应当在签订《居间合同》后的若干天内签订正式的房地产买卖合同。这符合正常的交易习惯。同时在《居间合同》中特别约定类似这种条款：

“本协议签订后，甲方或乙方未能履行本协议，导致双方的《上海市房地产买卖合同》无法签订的，违约方应当向中介方支付服务费，数额为本次交易中房屋成交价的2%。”

这是以违约责任的方式变相索要佣金。

赔偿的定金50%归中介方所有

这种情况是在居间合同中约定定金罚则的适用条件，即一方不履行居间合同未能签订房地产买卖合同，收受定金的一方应当双倍返还定金，支付定金的一方的定金不予退还。此情形下常见的欺诈条款如：

“如乙方未能履行本协议，则已经支付甲方的定价不予返还，同时甲方将所收取乙方定金额度的50%支付给丙方作为居间补偿费。如果甲方未能履行本协议，则应向乙方双倍返还定金，同时乙方将所得甲方赔偿定金额度的50%支付给丙方作为居间补偿费。”

这是以分割定金的方式变相索要佣金。

签订居间合同即意味买卖合同成立

这种情况是利用居间合同的条款排除法律关于佣金支付强制性规定，表现为将居间合同的功能一分为二，既做居间合同又做买卖合同。通常形式是以A3大小的纸张，左边名称是居间合同，右边名称是附件（房屋买卖合同），并且把居间合同的主要内容至于附件，造成原本应当是双方磋商条件的居间合同内容形式上表现成为买卖合同的内容。在买卖双方一致认为是居间合同、定金合同的情况下签订如下条款：

“《房屋买卖合同》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。”

这是以双重法律功能的方式创设只要签订居间合同就应当支付佣金的法律陷阱。

以上三种情形就是最常见的房产中介在佣金方面欺诈消费者的表现形式。张雷律师目前已经成功处理了的几起案件，成功驳回了第一、第二种情况下房产中介主张佣金的诉讼请求。至于第三种，目前尚有一起案例经过开庭审理，但未经法庭判决。

张雷律师认为，无论是主张违约金，还是主张分享定金罚则的约定，均与《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的强制性规定相违背，属于无效条款。消费者面临这种诉讼时，可以违反法律强制性规定主张合同条款无效，进而驳回房产中介的诉请，保护自己的合法权益。

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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！

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