张雷律师：二手房卖方拒不交房的诉讼策略和非诉讼策略

张雷律师按：二手房卖方的主合同义务有两项，过户和交房。卖方不履行过户义务，买方可以起诉到法院要求过户并承担违约金责任，法院会判决支持诉请，然后当事人可申请法院强制执行，凭法院执行裁定直接到房地产交易中心办理过户。过户后，卖方不履行交房义务，买方怎么办？本文简单予以讨论。

买方的诉讼策略

买卖的房屋，可能由卖方占有，也有可能由第三人占有，如子女的房产由父母占有，买方应针对两种情况分别采取两种诉讼策略。

第一种是房屋由卖方单独占有，买方可径直起诉卖方，要求交付房屋并赔偿违约金。法律依据是：

《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”

第二种是由卖方之外的第三人占有，则买方应当同时提起两个诉讼，一个是起诉卖方要求交付房屋并赔偿违约金的合同之诉（与第一种情况相同），另一个是起诉实际占有人要求交付房屋并赔偿损失（房屋使用费用）的物权之诉。

物权之诉的一个潜在的风险是实际占有人的变更。假设要求实际占有人搬迁的诉讼胜利，但实际占有人在执行中变更了，执行就要因为实际占有人已不在该房屋内而不能进行下去，那么买方也只能再针对变更后的实际占有人重新提起物权诉讼，反复穷尽。法律依据是：

《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。

买方的私力救济的非诉讼策略

（这一部分的内容摘自网络，颇有趣，供参考，非张雷律师建议。）

“我本来住普驼区志丹路，我把以前房卖了，买到了大场乾溪新村100弄，谁知道，我02年买的后面房价一直在涨，我打官司一直到03年我都没拿到房子，也申请了强制执行，法院的人一去他就要跳楼，法院看到老太太怕的，我04年就把工作辞了，我去了很多次，有次我朋友陪我去还和他儿子打起来，后面我火了，我去网吧找了几个小孩说免费给他们住，那几个孩子，和我一起去他不开门，那几个孩子直接把门拆了，后面我们和那几个孩子就一块进去了，后面人一天天比一天多，他本来住我朝南的房间，后面住到北房间去了，我们在那把房搞得很脏很乱，10几个打地铺，有的直接睡他空床，1个星期，在那呆得我受不了啦，我拿着椅子就砸他电视冰箱，第二天他儿子叫了卡车来搬家了，我说东西我砸的要赔么，他说不要了，他搬走后我把房子租了半年后，我就把房卖了，然后买了在下去靠顾村了，谁知道我又中奖了，，房主的父母不肯走，我前几天去了一次，发生了争执，他们2个拿凳子砸我，我都没还手，110来了，他往地上一躺，既然说我打他，我混身的伤和谁去，后面我就走了，我伤好了过了几天又去了他正好出门买菜去了，我就用502把门堵出了，他叫了锁将来开门，我拿着房产证，说房子是我的，谁敢开，我告谁，琐将吓跑了，没人敢帮他开，他打110来了，我把情况说了下，他一会高雪压，一会心丈病的，我还是坚持不开，折腾了一个多小时，警察等不急要走了，他不让警察走，后面我就和他一块去派出所，我所有买房材料都带了，去了派出所，他也耍无赖，什么高雪压又来了，警察也不理他，我和他在派出所的时候，我就发信息叫我弟去把他火表拆了，我们在派出所呆到天亮的时候，他妥协了，他说给他20天时间搬家，并且在派出所签了承诺书”。

张雷律师建议遇到房产纠纷的当事人能够采取合理的方式维权，首先可以通过聘请律师发送催告履行交房义务的律师函催促对方，未能达到目的则可以向房屋所在地的法院提起债权诉讼或者物权诉讼。当然在不违反法律的情况下采取适当的私力救济也受法律保护。

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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！专业只做“九房”业务：二手房、商品房、拆迁房、租赁房、遗产房、婚房、公房、宅基地房、商业用房。咨询专线：13661521032。