为躲避“限购”，一些非京籍人开始找有北京户口的亲戚、朋友帮自己买房。然而，律师提醒，“借名买房”对双方都暗藏风险。 

　　●案例 

　　张女士是外地人，想在北京购买一套住房，但其在北京工作年限不到5年，不符合在京购房的条件。于是着急买房的她想到一个办法：找到有北京户口的好友李女士帮忙买一套房。 

　　原来，李女士家中现有一套住房，按新规可再购买一套住房。因此，张女士打算以李女士的名义购买一套房，由自己来承担购房所有费用，等相关手续都办完后，再通过过户的方式，将房屋过户到自己的名下。 

　　为了帮朋友忙，李女士同意了张女士的请求。两人也签订了相关协议，说明购房款由张女士支付，等房屋手续办完后，再过户给张女士。 

　　●律师解读 

　　“借名买房”·协议效力 

　　所签协议有效 但不能凭此办理过户 

　　北京市律师协会房地产法律专业委员会秘书长北京市京剑律师事务所的金翔律师表示，“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但这其中并不涉及物权。 

　　因此，一旦房产证写着“借名者”的名字，那么从法律上来说，房子就归“借名者”所有了，对该房产的所有相关权利也都归“借名者”。 

　　实际购房人只能依据协议要求对方无条件配合办理过户手续，但凭此协议去办理过户手续是不行的。 

　　“借名买房”·违约风险 

　　委托人风险：房子涨价了 “借名者”违约了 

　　北京市律师协会房地产法律专业委员会副主任、北京市华伦律师事务所主任刘子华律师说，如果外地人委托有北京户口的人帮自己买房，虽然购房款是自己掏的，但由于房子是以那个“借名者”的名义买的，所以，房本上写的也是“借名者”的名字。 

　　目前，购房采用的是房产登记制度，也就是说，房本上登记的是谁的名字，房子就应该是谁的。 

　　如果所购得的房子，房价出现大涨，“借名”帮人买房的人觉得有利可图，不想按协议约定把房子过户给委托人了，那就很可能产生纠纷，或诉至法院。不过目前是以产权证为最高证据效力的，但这个证据却很难支持实际购房者的过户请求。 

　　刘律师说，在这种情况下，就会引发受委托人，即“借名者”违约的债务纠纷，结果往往是“借名者”把委托其买房的实际购房者所支付的钱款归还了事，最多是再适当赔偿些损失而已，但房子,实际购房者是要不回来了。 

　　受托人风险：自己想买房 却不够条件了 

　　刘律师称，“借名买房”这种做法对于帮外地人买房的北京人来说，也存在很大风险。 

　　第一种风险是，如果委托买房的外地人发现房子没有原来想像得那样令人满意，或因为其他原因又不想要这套房了，即委托人违约了。 

　　但因为房产证上写的是京籍“借名者”的名字，这套房就等于是“借名者”的了。所以，等这个北京人自己再想买房时，就会出现以下两种情况： 

　　1.如果原来没房，有了这套房就得按购买二套房的要求购买。 

　　2.如果原本就有一套房，就无法再买房了。 

　　第二种风险是，一旦过户时出现问题，或根本无法进行过户，而双方确实又都履行了约定，那“借名”帮人买房者就会相当被动。 

　　房本上明明写着自己的名字，房子却让别人住着，而且以后只要需要房主担的责任自己都躲不开。更麻烦的是，等真正想买房时，却因已有了一套实际上不属于自己的房子，而有苦难言。 

　　“借名买房”·过户风险 

　　借名买房 

　　过户也要审资格 

　　金律师说，在房屋过户时，是需要审核双方是否具有房屋买卖，或进行房屋赠与的资格。所以，如果实际购房者因自身不具备购房条件，而借他人之名买房，那么在过户时，也不能通过审核。 

　　即便“借名者”履行协议，让实际购房者使用房屋，但因无法进行房产证更名，实际购房者也难以真正拥有自己的房子。 

　　此外，刘子华律师认为，未来政策中，二手房过户条件可能更严格。“京十五条”出台后，应该会有相应的实施细则出台。 

　　同时，政府也应该会考虑到可能出现的情况，对“京十五条”的具体落实进行完善。“比如，很有可能会对二手房购买条件进行限定，或是可能会规定购买新房后不能马上过户，需要经过一定期限后才能过户等”。