中国人爱投资、爱房产是好事，但要抛掉一些国内的理念和经验，更不要被所谓权威所忽悠。需要自己去认真考察，客观分析。美国地广人稀，城市的概念和国人的认识完全不同，繁荣就是繁荣，荒芜就是荒芜。要坚持李嘉诚先生的真言：“地段、地段、地段”，而不是“价格、价格、价格”。

    要避免国内一些所谓“成功经验”。比如，中国过去20年经济高速增长，国人比较有效的经验，就是在未来有发展潜力的地方买房子，很快这个地方就旺了，然后顺利出手。在美国基本不要这样想，新城镇的扩张远没有中国迅猛，等发展有可能你要等一辈子了。

    最近看到国内央视一段关于底特律房产投资的视频说，底特律濒临破产，投资者抄底房市，一套房500美元，一双鞋的价格能抵两套房。恰巧不久前，应朋友邀请刚刚考察了美国汽车业的中心底特律，接待的朋友知道我们是“专业人士”，重点介绍了当地汽车产业和房地产业。笔者在这里随手写一些见闻和考察视角，并谈谈对底特律及美国房地产市场的看法。

     底特律是美国汽车业发展变化的缩影。城市规划、人口结构、经济活力完全围绕着汽车业展开。当今，美国汽车业经营情况健康，富有活力。通用(GM )及福特(FO R D )等大厂去年产销量和盈利基本上都创了历史新高和次高。应该把底特律看成是美国汽车业转型成功的样板，而不应理解为美国汽车业衰败的典型，尤其是当你参观过设在底特律的“福特汽车博物馆”后，一定会对美国的汽车文化留下深刻的印象。

     美国汽车业经历2008年金融危机的冲击后，已经实现了全面转型，现在处在新增长轨道的初期。大的组装厂迁到成本更低的地区和国家，留在底特律的工厂也在管理和技术上进行了深刻的变革。笔者有一个朋友，在全美最大的汽车零部件生产商德尔菲(D LPH )担任财务主管，据他介绍，福特、通用等汽车厂的零配件借助网络技术，已经做到零库存或者负库存，可以大量削减工人数目。低端制造业工人数目减少，是底特律人口减少的一个原因。在新的产业组织模式下，底特律已经不会再有机会恢复到之前人员喧嚣的状态。

    目前底特律汽车业相关人口主要以管理、技术、研发人员为主，这些人分别住在几个区域。一是距城市中心40分钟左右车程的几个镇上。这些地方环境优美，富裕繁华，治安很好，绝非想象的一片萧条。二是底特律河对岸的加拿大温莎市。温莎和通用汽车总部大楼一河之隔，大量高级技工及技术开发人员居住在此。据说这里某个高中考取美国TO P10大学的比例非常高，人口素质可见一斑。另外，美加之间通关便利，自驾、公交以及企业班车往来穿梭。而更高级的管理人员会住在周边的其他城市或更远的县郡。以上这些地方房价稳定，人民安居乐业。

     相反，底特律市区已经废墟化，完全丧失发展的预期。很多区域建筑破败，主要以黑人、低收入、不具备迁徙能力的人口为主，治安混乱。这样的地方房产完全没有投资价值，即便能花几千元买栋房子，但装修后又能租给什么层次的人居住呢？

     另外，美国一些州有规定，对于低收入家庭唯一租住的住宅，如果无力支付房租，业主是不能将他们赶走的。而且，在美国出租房屋不像中国这么简单，它是保护租客权利的。比如，所有一切维护都必须由业主负责。笔者一个朋友投资了房产并出租，但是夏天每两周要去给房客剪草坪，当然他是白人又住在当地，很乐意也很享受这个过程，但如果你远在万里之外该如何解决？夏天剪草坪、冬天铲雪都是一个费力且花钱的事情，包出去的话，每次30块左右的剪草费用该怎么算？如果碰到一个没素质的租客，一个电话，你就得不远千里过来修马桶。如果再算上房屋维修基金、人工费、房产税等，抄底概念就不知从何讲起了。

     中国人爱投资、爱房产是好事，但要抛掉一些国内的理念和经验，更不要被所谓的权威所忽悠。需要自己去认真考察，客观分析。美国地广人稀，城市的概念和国人的认识完全不同，繁荣就是繁荣，荒芜就是荒芜。要坚持李嘉诚先生的真言：“地段、地段、地段”，而不是“价格、价格、价格”。

     近两年来，国人到北美买房风起云涌，这中间我们抛掉贪官外逃、富人转移资产这些敏感词汇，客观谈谈对北美买房的看法。

     首先，作为有一定经济实力的国人，能够在自己的资产组合中增加一块海外的资产，本是无可厚非。站在未来美国经济复苏以及美元预期走强的大势看，投资到北美远比投资到香港或问题缠身的欧洲要好。在投资组合里，投资美国房地产应该说是相对的优选。

     其次，到北美买房要客观正确了解美国的房地产市场。美国国土面积和中国相当，但是人口只有4亿不到，而且大多数面积适合人类居住，了解到这一点，你就整体心里有数了。不要有“抢房”、“炒房”的念头，这里很难出现国内为买房万头攒动的盛况，请把买房的心态放平和。

    另外，要避免国内一些所谓“成功经验”。中国过去20年经济高速增长，国人比较有效的经验，就是在未来有发展潜力的地方买房子，很快这个地方就旺了，然后顺利出手。在美国基本不要这样想，新城镇的扩张远没有中国迅猛，等发展有可能你要等一辈子了。所以还是要在发展较好的成熟区域考虑，搭一班顺风车。还是前文所提的李嘉诚的观点：位置、位置、位置。

     然后，结合自己的客观目的，买房要有非常清楚的目的，是分散资产风险？就不要考虑太多短期的收益；为投资？预期则不要太高，美国房地产要像国内过去10年那样大幅上涨的可能性不是很大，怀着暴涨的预期闯入市场估计会失望而返；为居住？则重点考虑生活的便利性，华人聚集区域；为移民？则考虑社区的完整配套，工作机会；为孩子上学？大多数中国人都会把这个因素列为首位，但是告诉你，美国也有中国所谓的学区房概念，好的学区房一般都大幅贵过周围，房产税也高。在纽约州的Am herst小镇，笔者曾去一个朋友的百万宅子做客，100万美元的房子，年缴税1.9万，大部分是schooltax，房主是个单身女性，没孩子，说：什么时候我得带着我的狗去学校遛遛，看看我交的税都干嘛了。这是真正的劫富济贫。这个小镇的公立中学据说在全美排名前50。

     最后，美国所谓房地产火爆的地区，多少都和华人新移民有些关系。所以结论性的关键词“经济繁荣、华人聚集区域、学区、老房子”。

新浪财经专栏作家

谷古股(旅居北美职业投资人，从业逾18年)