聊聊楼市周期+属于库磁涅茨周期+平均20年左右为一个大周期

为什么财经博主要聊楼市呢？因为房地产本身就是一个大的金融产品，三四线城市的房产主要体现了居住属性，但是一二线城市的房产，金融属性占比很大，一线城市尤甚。网上的房产博主，要么是出于自己利益，要么是“不识房产真面目，只缘身在楼市中”，所以他们总在吹嘘房价要涨。我则是从资产大周期角度，运用类似股票的估值评判方法，相对而言更客观。

（一）房地产属于什么周期？

国际上通常把房地产周期称为库兹涅茨周期，一个房地产周期通常是20年。从1998年商品房货币化改革开始算起，这是中国商品房的元年，到2018年，这是一个大的上行周期，正好20年，也就是大多数城市在2018年房价即达到了顶峰。2001年中国加入WTO（世界贸易组织），出口开始飞速增长，这拉动了一线城市和沿海城市的经济起飞，所以一线城市和部分受益于外贸出口的城市，房价在2021年达到了顶峰。大致就是2018年三四线城市房价见顶，2021年一二线和沿海城市房价见顶，这是对于房价的最基本判断。

那么接下来将迎来一个20年的下行周期，当然这个下行周期不是说一直下跌，这中间也会有几个反弹周期。正如前面20年的上涨周期中也有几个下跌小周期是一样的。当然中国经济有它的特殊性，不能完全跟日本相比，未来我们会进行持续跟踪。

（二）房价的决定因素是什么？

既然房地产不可避免带有投资性的金融属性，那么套用股票的研究方式，也是适用的。股票的核心因素是盈利和估值，房价的核心因素是收入水平和租售比，收入水平就相当于股票的盈利，租售比相当于估值。可以看到，目前收入水平普遍下滑，也就类似于股票盈利下滑，而租售比又过高。国外通行的租金收益率一般在4%以上，也就是25年租金可以收回全部投资，换算成股票就是25倍估值。而当前一线城市的租金收益率普遍不到2%，也就是估值高达50倍以上，所以房价下跌就是必然。

过去我们的想法是，通过老百姓收入的不断增长，带动购买力上升，以及房租水平的不断上升，以此来化解房价估值过高的问题，也就是俗称的房地产软着陆。但是2020年以来的新冠疫情，让这种想法落空，百姓收入非但未见增长，反而不断下滑，导致房价泡沫更大，这个时候硬着陆就不可避免。再加上美联储加息，从中国抽水，房价下跌就成为必然。我在22年6月的微博文章中就警示过房价下跌的风险，但是当时很多人不相信。

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（三）本轮房价调整的空间和时间

我在2024年3月28日的微博文章中，提出了“”五五周期“的观点，也就是本轮房地产下行周期，调整五年，下跌五成。调整开始的位置，从2021年的顶点开始算起。很多人觉得怎么可能？尤其是对于过去习惯了房价上涨的人来说，这简直是不可思议。

实际上，去年以来，一线城市的房价跌幅已经超过了3成，很多城市和地段的房价已经跌去了5成。所以并非不可能，而是正在一步步走向实现的过程中。当然这个下跌幅度是相对于最顶点来说的，每个人的持有成本不同，感受也不同，有些人已经亏掉了首付，有些人已经在盈亏的边缘，有些人如果是2015年之前买的，可能还有不菲的盈利。

以上结论主要是针对金融属性强的一二线和沿海城市来说的，三四五线城市调整的周期可能更长，幅度更大。2021-2026年，这都是房地产的下行周期，有些说什么今年触底建议抄底的言论，都是完全不负责任的，起码等到2026年再看。高盛对于中国楼市的预计是2027Q3，我预计是26Q3或者Q4，比高盛早一点。

（四）一线城市和核心地段是否能永远保值？

很显然是不能的，只能是相对保值，而不能绝对保值，还是估值过高的问题。我曾经因为这个问题，跟北上深和成杭等城市的网友辩论过，他们就认为上海不会跌、北京不会跌、深圳不会跌、成都不会跌、杭州不会跌……我都不知道哪里来的迷之自信。晚跌不代表不跌，就跟股票一样，市场大跌的时候，你也能看见几个红盘的，但是最后你发现他会补跌。我在23年8月的帖子里就警示了一线城市房价补跌的风险。

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全国楼市一盘棋，只有早跌和晚跌的区别。过去我们的核心资产价值锚，是一线城市的房产和茅台酒，现在两者皆崩塌了。茅台对应23年业绩的估值是27.5倍。以此为参考，一线城市的房价估值仍然过高，因为茅台的稀缺性和流动性，比一线城市的房产更好。

当下这个阶段，三四线城市的房价已经普遍回到了2015年，而一线城市房价仍然高企。进入今年以来，对比一线城市和70城房价，反而是一线城市的跌幅大于70城跌幅，说明一线城市已经进入了加速补跌阶段。

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（五）还能买房吗？什么时候适合买？

参考前面我的看法，预计房价于26年Q3或者Q4真正触底，那么26年下半年可能才是下一次的买房时机。此观点仅供参考，不具有指导性意义。

这个购买更偏向于居住属性，也就是首次购房或者改善性住房需求，至于投资，还是免了，整个大周期并未结束。选择的话，尽量选择新房，更大面积以及更低密度的，慎重购买电梯高层，这个未来很难保值，要换房也很难出手。鉴于未来房产流动性明显更低，改善型需求建议一步到位。

26年预计是一个阶段性低点，首先是房价更便宜，利率也更低，预计商贷可能逐步降低至3%以下。其次新设计的户型也比过去更好，开发商房子难卖的时候，会更加注重于房子的品质。过去房子好卖的时候，很多商品房无论质量、还是户型、园林、配套等都很垃圾。

（六）关于楼市和股市周期的看法

超发货币的两个最大蓄水池，就是楼市和股市，现在楼市乏力，明显就该股市发力了。不能两者同时走牛，因为同时吹大两个资产泡沫，那风险就太大了。也不能两者同时都不走牛，因为超发货币需要地方去，整个社会也需要财富效应。

复盘过往，楼市和股市是交替走行情的。比如2013-2015年，是股市大牛市，2016-2018是楼市大牛市，刚好是股市的调整期。2019-2020是股市的小牛期，而2020-2021又进入楼市的小牛期，两者总是交替进行的。

2024-2026是股市的大上行周期，是楼市的调整期，2027年则进入楼市的下一个反弹小周期。因此就大类资产的转换来说，当下到2026年应该先做好股市的投资，2026年底再进行楼市的买入行为，是我认为比较好的策略。思路仅供参考，不具有指导性意义。

人生致富靠康波，认清大类资产周期，远比所谓的勤奋努力更加重要。