1、社区商铺还值不值得投资？

社区商铺还值不值得买？或者说哪一类的社区商铺值得买？可以说这是一个很宏大的命题，也是一个仁者见仁智者见智的命题。很显然，简单的说YES或NO，都会有失偏颇。

投资者与其想法设法给自己一个值或不值的答案，倒不如面对投资物业时，在以下几点做到心中有数。

（1）买商铺是超长线投资，炒房的套路在这里注定行不通。

地产行业人士，都认为社区商铺体量是过剩的，尤其是新城区的社区商铺。

过剩就意味着社区商铺的成熟周期被大大拉长，有些城市已经交房了五六年的社区，仍有大面积的商铺空置，也就足以说明这点；还有一现实情况是，当下商铺的初始回报率率很低，仅有2%-3%左右。

也就是说，购房者想抱着投资住宅的思路，持有个五六年变现赚差价的套路，在现在社区商铺的投资上是完全行不通的，即使卖也是有价无市。

那么是不是就不值得投资了，显然不是。据小编那些朋友的测算，如果把投资回报期拉长，拉长至10年或者15年去看，那么社区商铺的仍是不错的投资选择。因为现在看，再偏、入住率再低的小区，10-15年后，也是一个十分成熟的居住小区。

所以，投资商铺时，购房者必须要有着更长远的眼光和更宽裕的资金规划，要确保未来几年内，不因为买铺资金的占用，导致自己其他方面的支出捉襟见肘。

（2）保持清醒，不被“主题特色商业”、“统一招商运营”等套路迷惑。

生意不好做的时候，就是卖家嗓门最大的时候；商铺不好卖的时候，就是开发商各种概念包装大行其道的时候。这几年，定位于主题特色商业、统一招商运营的社区商业是漫天飞。

不过投资者只需稍作分析就会发现这里面的逻辑漏洞。首先，社区商业的属性与主题特色商业本身就不搭调，落地的困难很大，现实中有太多失败的案例；其次，统一招商运营和散售商铺也是一对无法调和的矛盾。开始打着统一招商运营的旗号，最后却无力经营，导致购房者集体闹事的案例也是不胜枚举。

说白了，一边说要出售给你，一边说要打造主题商业街、统一招商运营，就是纯粹的耍流氓。

（3）也不要被任何“返租”、“租金抵月供”的销售政策给忽悠。

任何时候都是“买的没有卖的精”，抱着贪便宜的心态去投资商铺，可以肯定，你最后一定会是那个冤大头。

“带租约销售”、“售后返租”、“租金抵月供”等等，这些销售政策的创新是开发商为打消购房者的担忧（担心商铺租不出去和租不起价），而专门设计的。那些所谓返的租金，其实开发商在定价时，都早已经加到房价里面了的。对投资者来说，成为“冤大头”不说，还丧失了未来几年的出租权和经营权，真可谓是“偷鸡不成蚀把米”。

所以，投资者在购买商铺时，面对此类“诱人”的销售政策，一定要淡定。

居民财富和生活水平的提高会直接反应在社区商铺的房租上，货币超发、通胀又会直接体现在资产价格上。所以，站在一个长周期里，社区商铺是一个很好的能分享社会增量财富的被动型投资工具。

那么对于投资者来说，在有一个谨慎资金安排计划和能轻松识破开发商计量后，那么接下来，要做的就是如何挑选出好的商铺。而在小编看来，诀窍就在投资者对一些细节的把握上。

2、细节决定着商铺的租金收益和增值空间

无论开发商在当初吹嘘的有多好，商铺一旦被购买后，真正决定商铺租金水平和未来增长空间的，恰是那些买铺时不被注意的细节。正是这些细节决定了你买的商铺是不是一个让众多商家争相租赁的“好商铺”。

有一位做地产评估的朋友，经常听他聊些工作见闻，久了，对商铺的价值要点也就略知一二了。比如他经常会遇到一些社区商铺，因细节缺陷，要么处于长期空置、要么在频繁的更换商家，这类商铺其实是很难估出高价格的。有一次，其评估某知名开发商项目的社区商铺，商铺已经交房了五六年，结果按照当时情况评估的价格还没有当初的售价高。

可见，细节性要素对商铺收益及增值空间的重要性。这些细节具体有体现在以下几个方面：

（1）商铺是否在居民出行主动线上。

购房者买铺时，一般会听到置业顾问讲，小区有几个入口，商铺正好在出入口附近之类的话。但现实呢，却是另一幅场景，相比大家也有这种感触，那就是居住的小区的一些次入口，要么常年处于封闭状态、要么人烟罕至，那里的商铺也是要么长期空置、要么频繁更换商家，即使出租租金也很低。

所以，投资者买铺时，千万不要听置业顾问的一面之词，一定要现场走一下，结合公交站、地铁站、小区主入口的位置，模拟下未来的出行动线。看看商铺是否在居民出现的主动线上。

（2）弄清商铺门前道路类型，是人行干道，还是快车道。

有些商铺在销售时包装的极有迷惑性，宽广的大马路、宽阔的外摆区，进而给人一种车水马龙、人潮涌动的错觉。但现实中也是另一番景象，车流很大却基本不停车，因为道路是快车道。而又因是快车道或支路，居民很少从此处出行。所以，这一区域的商铺也基本成了摆设。

因此，面对这类商铺投资者一定要擦亮眼睛。

（3）商铺门前，有三样东西最挡财，长条绿化带、护栏、陡坡。

长条绿化带、护栏使得马路上行人无法直接进店，门前更是没法停车。这就导致了什么呢，不管做什么生意，都会失去很多客户。陡坡对更是限制了商铺的使用功能。

因此，面对带有这三样东西的商铺，投资者最好躲得远远的。

（4）商铺的隐形配套直接影响商铺使用价值。

这些隐形配套包含了化粪池和隔油池（容量大小）、电量负荷及天然气（通不通、接口位置）、烟道(有没有、是否合理)等。

现在很多项目的商铺，开发商出于成本的考虑，对这些配套做了阉割，比如几个商铺共用一个烟道、降低化粪池和隔油池的容量等，而这些动作无疑降低了商铺的使用价值。

而投资者对这些一般很少关注，到出租或自己做生意的时候，才追悔莫及。

曾见到过一个项目，社区商铺烟道设计不合理，餐饮类商家在做了一年多的生意后，实在无法忍受，出现大规模退租。个别还在坚持的商家，也是要求租金减半，更是拒缴物业费。

（5）关注商铺门宽、高等数据和物业对商铺改造的态度

现在随着家庭轿车的普及，汽配、汽修、汽车美容等业态在社区商业占的比例越来越高。然而现在很多新开发的项目，很多门面的尺寸是达不到这类业态的要求的；而出于商铺外立面美观度的考虑，一些开发商的物业则禁止商家对商铺门口的改造。

一个做招商的朋友，就遇到这类情况。很多看了商铺后很有意向，也出得起租金的汽服类商家，就是因为在门面改造上谈不拢，最后不了了之。

而对于投资者来说，一旦摊上这类商铺，就只能低头认倒霉。

（6）带内街式社区商业就是个坑，能躲多远躲多远。

开发商出于利益需求，往往会把商业指标用满，而为了便于销售往往设计成开放式内街商业。从开发商的角度是再好不过，三面商铺临街，售价一下子就上来了。但实际运营情况如何呢？小编之前因工作关系，走访过一些此类型的社区商业，内街商业的经营真是惨不忍睹，大量门面长期空置。