第一章 总论

1、1 项目概况

本报告所陈述的对象为砣矶镇渔村民宿众筹项目。

砣矶岛,位于庙岛群岛的中间、渤海海峡中部，隶属于烟台市长岛县，东临黄海、西依渤海，陆地面积7.11 平方公里，共8 个行政村，人口约8000 余人。与长岛几十海里之隔，却判若两个世界——深海里的寂寞小岛！

砣矶风光旖旎，气候适宜，碧波环抱，冬暖夏凉，空气新鲜，海水清澈，岸礁争险斗奇，山清水秀，更有砣矶石林、北部山海林公园、砣矶巨人石、高山岛奇洞异石等风景名胜，还时常出现最瑰丽的海上奇观——海市蜃楼，使砣矶岛成为不可多得的的旅游避暑胜地。

砣矶岛植被极佳，夏季盛产黄花菜与山丹红花，处处可见戴胜鸟和一种黑色胡蝶。砣矶岛上没有圈出来的景区，没有喧哗的娱乐场所，呆在这里的最大乐趣就是看美丽的日出日落。早上4 点多，东边的海上就开始发红，映照得海面斑驳陆离，当一轮红日从毫无遮挡的海面上跳跃出来时，感觉整个世界都是明亮的。其风景独秀、十步一趣、百步一景、苍峰峭壁、松柏奇石、百鸟争鸣、清晨望日出东海，霞光万丈；傍晚观日落西山、水天一色。

我们的20 间渔村民宿就座落在美丽的海岛上。20 间民宿保持着最原始的风貌，保持着渔民民宅的结构，内部进行精细装修，保证游客们居住舒服的同时，享受到原始的体验。20 间独门独院，是游客们最爱的选择。

20 间民宿干净整洁，室内设备齐全,整洁明亮。

1. 根据游客需要免费代买本地的特色海鲜、菜肴。游客可以买回来体验自己下厨的乐趣。

2. 民宿提供海鲜进行加工或包桌，价格绝对比去外面订餐实惠，同时还免费提供代买鱼货。

3. 民宿代订往返船票，联系旅游项目等服务。

4. 民宿提供免费烧烤炉，游客们海边烧烤，别有一番滋味。

5. 民宿提供麻将，扑克，乒乓球等娱乐设施，让游客们畅快互动。

6. 【备选】渔民民宿可以单独装修1 院子，作为渔民民俗生活博物馆，院内安置渔网，渔船，屋内安放渔民生活用品，娱乐设施，当地风俗婚嫁等用品，展示给游客渔民的生活。

本项目目前有空余渔家民宿20 间，可供装修，租赁，投入使用。建成后属于旅游度假特色民宿，装修为准4 星。由于位于世外桃源风景宜人的海岛，主要接待休闲旅游，客流量虽然明显的淡旺季，但是旺季有一定保障，由于没有房租成本，经营有相当的保证。

1、2 项目背景

本项目发起人盖其东先生为蓬达集团董事长，在酒店和旅游地产领域有着丰富的经验，自营酒店已达几十家。蓬达集团旗下有蓬达度假网CPE，参与合作的酒店达到1000 家以上，覆盖全国。本项目成功发起后将直接成为蓬达独家网的合作酒店，依托于蓬达度假网现有的交换体系，能够更好的保证酒店的入住率。

1、3 可行性研究的依据和范围

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

1、4 主要技术经济指标

项目总数量：一共20 套民宿 每套独门独院。

20 套民宿本身没有房租成本，只需要提供装修，每套8 万元左右。

1、5 进度计划

1、5、1   2015  年4 月15 日开始打款，跟打款人确认信息，签署协议

1、5、2   2015  年5 月15 日统计打款数额，签署转让协议，建立管理团队，跟参与本项目人员签署最终协议.

1、5、3   2015 年7 月30 日内部简单装修调整，硬件更换完成（8 月可以分批

装修分批开始经营）

第二章 市场调研及前景预测

一．市场形势分析

（一）客观区域市场分析

本项目的定位是：度假型特色民宿酒店，准4 星级别装修。

酒店是高投入高产出的产业。项目所处的市场形势利好。

从长岛砣矶来看，是我国经济、旅游市场刚刚开始起步发展，有一个美好的未来拓展空间。项目风景宜人，随之旅游业的发展，越来越多的游客对海岛旅游的需求很高，有较大的市场空间。

（二）市场供求分析

项目随着旅游业的发展，越来越多的游客对海岛旅游的需求很高，有较大的市场空间。

本项目营业后将加大幅度吸引来长岛旅游的游客，尤其是省内游客。通过一系列的广告宣传推动创立品牌效应。通过多渠道的促销方式提升本项目的人气。

第三章 项目定位

3、1 主题定位

砣矶镇渔村民宿酒店项目

——度假型标准酒店

——特色酒店，民宿酒店，国际青旅标准

客房------独栋民宿 有院子 可以提供各项周边服务餐饮 娱乐 康体

3、2 功能定位

满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，完善的一站式服务。

3．3 开发该项目目的：

1．建立高效稳定的人脉平台，进行资源整合

2．保证酒店项目本身的收益

3．建立中国众筹酒店的标杆

4．积累更多经验，为以后的项目做准备；

5．增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源

3．4 规模与标准

客房数量为20 套。客房为度假型特色民宿酒店，准四星级装修标准。

3．5 正式营业及推广时机定位

结合酒店自身情况，进行完善优化后即可进入稳定营业状态。

从理论上讲，酒店项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：

● 配套设施已全部到位

● 外部环境与内部配套已衔接到位

● 形象与品牌的推广已达到了预期的效果

● 酒店的管理模式、服务项目、收费标准已确定

● 有关的手续及服务人员已全部准备就绪

第四章 投入成本与经营预计

一、投入成本分析：

4．1 装修成本投入：

项目民宿20 套本身不需要投资房租资金，但须给所有者入住天数作为补偿，现有空余房子可供本项目使用，只需要投资装修费用，和硬件投资，电视空调等。装修预算每套8 万元。共计160万元。第一个租期20年，到期后续签合同。

二、经营预计

4．2．1 经营成本分析：

人力成本：管理团队及客服人员：

旺季每月预估 经理岗位4000 元，前台2800元临时服务员+做饭2名，

3000*2=6000 元。每月12800 元。5 个月共计64000.

淡季为经理岗位3000 元，前台2000 元.，每月5000 元。7 个月共计35000元。

人力成本合计全年为9.9万元

水电成本：每月1.5 万，全年5 个月为7.5 万.

酒店宣传：10 万元，新项目，需要大力宣传推广

营业税金：720000×5%=36000 元

全年经营成本预计为31 万元。（最终以实际产生费用为准）

4．2．2 经营收入分析：

客房数量为20 间，按照全年5 月到10 月。共计150 天。经营入住率预估为70%。即为14 间。

酒店平均房价为400 元。

全年营业收入约为：84 万元

餐饮，酒水销售等初步估算利润10 万元。

共计94 万元。

年度成本总支出约为 ：31 万元

年度毛利为68 万元.

4．2．3 投资回报分析：

全股本200 万元，共计100 股。每年毛利63 万。

每股预计每年收益6300 元，回报周期为3.17 年。