城中城，画外话

“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来。” 这句口号式的标语背后，是一场城市综合体的疯狂扩张。有人把城市综合体比作“城市之心”。其汇聚了商业、办公、居住、休闲娱乐等城市功能。

随着城市化进程加快，城市框架不断拉大，“城中造城”，迅速成为一片区域的新中心。目前，不少城市都刮起最炫“城市综合体风”。

2012年，被誉为长沙房地产的“综合体”年。华远·华中心、万达广场强势入驻湘江两岸，德思勤广场、华悦城坐拥城南红星商圈，30多个城市综合体齐聚长沙，整个城区呈一片繁华向上的态势。

随着城中城在整个社会快速的发展，我们也想真正了解这个“城中城”能够给我们生活带来的另外一面。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。“城中城”如何满足这些人的欲望？

   “城中城”的大势“入侵”，在带来新型生活方式的同时，是否会失去很多关于这个城市原本有的记忆？“城中城”是否真的适合长期生存在长沙这片土地上？都说“城中城”是长沙市的一张国际名品，那么我们今天就来解读这张名品，请专家们来谈谈“画外话”。

专家介绍：

刘伟：中国建筑学会室内设计分会副会长

黄波：湖南省机械工业设计研究院第三设计所所长

叶强：湖南大学建筑学院景观设计系主任

谢春华：湖南徳思勤投资有限公司营销策划总监

问题一：这一年来，长沙城市综合体数量积聚膨胀，呈现喷薄发展之势。那么长沙这座城市是否适合拥有这么多综合体？

叶强：综合体的发展会使大部分人逃离城市。

如果综合体不断发展，所有人都会逃离城市。城市楼房实在不宜太高，不宜居。在那么高的楼上，有任何一点服务设施不到位，就无法生活。比如说电梯出故障，就不方便出入。

综合体是房地产政策推动的产物，很多人买了却不住，用来投资，住房成为一项交易。但其实我不建议建高楼，高楼分摊面积很小，太不适合生活了。

刘伟：综合体可以分散人口。

长沙适合有综合体，很多在地州市富裕的人群都希望在省城有个属于自己的场所。

随着城市化进程的推进，大量外来人员涌入城市，会形成一种膨胀，可能要大量开发楼盘。在过去，也许只是解决住宿问题，现在人们会关注其他方面。

其实每个城市都分老城和新城，也许有很多人对于老城更有记忆，但是老城的承载力有限，需要综合体将其分散，这是综合体出现最大的一个推动力。新加入这个城市的人们，他们可能会选择到老城以外的体系里面去，他们更关注生活的便利。

黄波：综合体是实现都市更新最有效的方法

城市综合体是长沙房地产发展高潮中的阶段性产物，它是地产商针对所持有地块的一种高附加值的开发方式，它使土地得到更加充分的利用。它既是提升城市竞争力和城市形象的重要手段，也是激活城市中心区实现都市更新的有效方法，同时也是承载市民公共活动的主要空间。

谢春华：综合体能代表房地产的发展水平。

今年可以说是长沙楼市的一个综合体年，现在能够代表长沙房地产的发展水平和阶段性趋势的，大概就是5到8个综合体。

综合体本身就是长沙楼市城市功能性的体现，对未来长沙整体的商务消费的品质提升有很大作用。这在硬件上提高了长沙的商务商业环境。

综合体对提升长沙消费和人文产业的结合有很大的作用，就是说城市的负荷性和综合力会更强。未来长沙应该会有一两个综合体成为旅游时尚消费以及商务的目的地，成为不得不去的地方。

问题二：每个房产形式都有区别于其他房产的地方，那么城市综合体除去“一站式便捷服务”的以外，还有其他的特点吗？

黄波：增强市民归属感。

城市综合体由于其特殊的城市属性、对城市空间强大的整合能力，往往成为城市管理者关心和支持的项目。与增加城市的税收、增加城市的就业机会、吸引旅游者、提升城市形象等愿望相辅相成的是寄予其城市地标、时代名片的价值期待，这与开发商、企业集团的商业利益不谋而合，同时也是增强市民城市归属感的策略。

刘伟：它无法传承记忆和历史。

我是老长沙人，习惯住在城中，习惯这个氛围了。老城有传承、有记忆、有历史，而综合体没有记忆，它是被受众所期待的而创造的东西，我们设定的系统看似完整，其实会有缺失。住在这里没有记忆。但如果在远郊做这样一个综合体，住那里的人都是新新人类，也是应对了这个城市快速发展的脚步。

谢春华：综合体实际上是一个经济功能体，是一个城市区域发展的引擎，不只是提供一个简单层次的居住或者消费的场所。从功能上，它为城市交通解决了工作效率的问题，解决了社会多元化的消费需求，涵盖了商业、金融、文化、酒店、娱乐等，是更加多元的一个经济体。像北京、上海的城市地标，那里的综合体是代表一个城市的名片。

我们做的综合体分为三类，一种是城市中心综合体，第二种是生态新城，第三就是产业新城，生态小镇。综合体的多元化给城市带来了便利和效率，像十几分钟生活圈就是一个便利效率和一个经济体的结合。

问题三：2012年城市综合体在长沙已经扎堆了，也许未来还将继续延续，但是最终这些综合体到底何去何从？

叶强：

长沙形成了一个大的建筑体，形成了一个大的综合体。品质越来越高。综合体性价比比较高。

大家会选择别墅而不是综合体。我国房地产发展五十年，应该问题不大。

刘伟：

长沙发展前景蛮大，土地出让比较松，房价相对较低，上升幅度没有那么快。长沙综合体也并不全是高楼，多层、高楼、双拼、别墅，希望各种各样的人群都能居住。建筑形态需保持与地域一致的特点，像远郊的综合体能够做园林规划，而城市繁华之地就做不了。其实建高楼是在赴西方的后尘，楼会越来越矮。

黄波：城市综合体未来十年对于长沙来说应该是黄金的十年，但是并不意味着所有的城市综合体都会成功，毕竟它们的分化是必然的市场选择。它们中选址及商业运营成功、功能合理、符合市民的行为习惯的城市综合体成为城市的新中心和地标；而它们中选址和功能不能满足市民需求，尤其是商业运营失败，会使得它们成为城市的烂尾区。这些都将由市场来选择，而影响结果的因素诸如开发商的实力、市民的认同度、城市发展的趋势等等。

谢春华：保持相对平稳的发展态势。

放眼长沙，现在综合体的概念比较多，其中有很多（项目）都不能算作综合体，这是长沙市场阶段性发展的必然结果，现在长沙商业各方面发展也比较大，总体来看还是保持在一个相对平稳的发展。综合体必须要结合一定的区域，从我们的研究和经验来看，长沙未来会形成三类综合体，城市级综合体、区域性综合体以及社区服务类的综合体，这都是跟未来的招商、经济发展息息相关。城北或者城南，以及五一广场可能会有一两个城市级，省博等地方可能会出现区域性综合体，在一些大的社区会形成一些社区服务型的相对小型一点的综合体。

长沙毕竟在发展千万级城市，包括交通等方面的建设以及产业转移、人口转移等因素，所以长沙很有发展机遇。当然在招商这一块也需要很好的商业管理。