中国房地产周期观察（十二）：2013下半年土地市场进入过热期（面粉比面包贵）
海宁
2013.11.20
面粉比面包贵（土地价格比房价贵），是2010年的热门话题。不结合其它因素，“土地价格比房价贵”它仅仅是反映了房地产开发商看涨未来房价，所以愿意溢价拿地。从三年周期看，2013年下半年是房地产开发商最开心，日子最舒坦，最不担心的时期。2011年底2012年初，和2013下半年是市场热度和情绪从极度悲观到极度乐观的两极，也是港股绿城中国03900股价天上地下的两极（2012年初3-5元，2013下半年13-15元）。
资金面，2011年9月是资金面最紧的，2012年一季度到2013年2季度资金面较为宽松，也是一线城市房价上涨期（期间累计上涨30%以上）。
2014年第一季度，由于中国银行业贷款额度问题，一线城市房价可能有一波小幅上涨，但那点涨幅可能在2014下半年到2015年上半年跌掉，就如2011上半年的涨幅，都在2011下半年跌掉。
2014下半年到2015年上半年，中国房地产市场将再次面临几个问题：1. 可销售面积大幅增加；2.
居民家庭贷款困难（2013年上半年新增按揭贷款0.94万亿，房地产销售3.3万亿左右；中国房地产已经极度严重依赖贷款和信托产品）；3.债券熊市继续中，市场利率趋势性上升，市场利率“易涨难跌”，
与土地有关的信托产品面临违约风险，新的信托发不出导致不能“借新债，还旧债”。
利率市场化，中国3%的法定存款利率，接近“名存实亡”，连保安保姆都视“存银行拿3%的利息”为耻辱。存款利率市场化短期会带来巨大的市场风险（股票，债券，商品期货，房地产一起下跌，就如2008下半年，2011下半年），所以中国政府和央行，不会激进推进存款利率市场化，肯定是个渐进的过程。混乱的金融市场倒逼利率市场化。
房地产与股市总体同涨同跌。大约79%左右的A股上市公司市值，与房地产有较大的相关度，导致国房景气指数（红线）和上证指数（蓝线）走势经常一致，详见图二。
这个莫尼塔的报告是9月份的土地溢价情况
图二：国房景气指数（红线）和上证指数（蓝线）
图三：国债收益率走势2002-2013
图四：新增外汇占款6个月移动平均值
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