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个股观察：海宁皮城，华夏幸福，土地套利，异地复制
(2013-09-27 17:03:04)| 分类： 个股，行业，风口观察 |
个股观察：海宁皮城002344，华夏幸福，土地套利，异地复制
海宁皮城上市的时候，很多人不看好，因为市盈率近100倍；有的熟悉小商品城的却比较看好，因为当初小商品城上市的时候，市值才25亿，而其当时拥有的商铺物业市场价格已经近100亿，后来小商品城最高市值到500多亿。
海宁皮城上市之初就大约有100万平方米的自有商业物业。由于2007年新会计准则的实施，杜绝了公司对投资性房产进行重估，所以很多公司的净资产，并不一定准确，拥有房地产物业的净资产可能低于全部房产的市场价格。典型的比如华天酒店，宣布“售后返租”后股价翻倍，就是因为成本不到3000的酒店物业，终于可以变为账面价值了，相当于变相重估物业价值。
海宁皮城主要核心竞争力大致有三点：平台型公司；土地价格套利；成功模式异地连锁复制。
平台型公司。海宁皮城本身不卖服装，有点类似于收租婆。今年平台型公司涨幅都很大，比如生意宝，上海钢联，海虹控股，瑞贸通等。政府是最大的平台型公司，谁赚钱，就收谁的税，企业倒了一批又一批，政府很少倒台，除非财政危机了大极致。平台型公司的好处，就是市场内三分之一商家赚钱赚得很爽，三分之一勉强维持（免费给平台打工）或者亏损，是平台公司利润最大化的最优组合。淘宝80%以上商家不赚钱或者亏损，但是淘宝本身的市场价值涨了10倍100倍。
平台型公司好处多，归根结底还是要落实到收入和净利润。对百度而言，就是竞价关键词价格和总利润，对于淘宝，就是商铺愿意为收费服务付出多少钱。对于海宁皮城，就是商场内一年一度的租金竞价。目前海宁皮城本部商铺租金近5元/天/平方米。一线城市市中心写字楼租金也就10元。
土地价格套利。海宁皮城的拿地成本很低，一般也就100多万元每亩，综合下来商铺的平均成本很低，如果不赚钱肯定是商铺没有人气，租金低，而不可能是成本太高。实际上，海宁皮城，相当于把不值钱的土地，建成了值钱的商城，卖掉一部分回收成本后，余下的商铺，没有贷款，都是攒下来的净利润。
靠这个累计攒下了200多万平方米物业，却没有一分钱贷款（相比神木的房姐龚爱爱在北京有1万多平方米的物业，市值几亿人民币）。
当然，海宁皮城能成功大幅度进行土地价格套利，离不开地方政府的支持。地方政府为什么支持？？？为了税收，每个城市的皮革服装城，都给当地带来大量税收。这个模式，和华夏幸福是类似的。华夏幸福帮助地方政府建设工业园区，在和地方政府利润（税收）分成的同时，还拿到廉价土地用于开发，地价便宜，不管建设居民用房，还是商业地产，都是赚钱的。
最大的平台型公司是政府，最大的土地套利者也是政府（而政府是属于人民，为人民服务的）。陕西政府土地部门好像炫耀过，一年土地出让200多亿，而土地补偿款只有不到2亿。
当然，当年征地和卖地数量不一定相等。 但是差价几十倍，还是有的。 土地财政，其实就是变相税收。
连锁。连锁本身不一定赚钱，但是成功盈利模式的连锁复制，就是赚钱放大器，会产生10倍股，100倍股。沃尔玛，国内的某非上市的连锁发型屋，都实现了百倍以上增长。华夏幸福，海宁皮城都是成功模式的异地复制。
女包，时装，汽车购物Mall。其实海宁皮城不仅仅是卖皮衣的，也卖箱包，男士女士的包，还有非皮衣的时装，有点类似于欧美成熟的一家开车周末购物游（吃喝玩乐一条龙），不过这目前还不是海宁皮城净利润增长10倍的关键。海宁皮城1994年刚建设的时候，以为100个停车位足够了，后来大皮革城建设的时候，以为3000个车位足够了，结果3，5年就全满了，不得不增建停车位。
扩张见顶，股价见顶，是苏宁电器的的老路，恐怕也是未来海宁皮城的走势。股价不可能涨到天上去。
海宁
2013.09.27
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