房地产泡沫破裂风险集中在2011第四季度到2012第一季度

 2011.8.16

一. 油价，债券，澳大利亚消费者信心指数，股市表现等多项指标显示，全球经济在2011第四季度进入衰退的概率很大。房价走势，与实体经济同步，一般落后于股市走势6到9个月（这种情况不会100%准确）。

二. 高油价打击房价

目前路易斯安娜港交货的LLS原油，Brent油价还是远远高于100美元，港口交货的原油，都高于100美元，因为海上运费才2，3美元/桶。这这里便宜了，下一艘油轮，就开到别的地方去卖了（当然这是通俗的说法，实际是按合同走的）。也许油价打击美国房价（1974，1979，1990，2008）没有借鉴意义，但是普通人买不起房的香港房价，也多次受到高油价（以及1974，1979，1990高油价下全球经济衰退）的打击，不同的是，1997年以前，香港房价每一次受重创之后，按美元计价也是继续上涨。

    2011年4月是非常重要的一个月份，这个月海上交货的油价（Brent，LLS）一直维持在120美元以上。这个月，世界大多数股市见顶，或者早已见顶。2011年4月，120美元以上的油价，结束了2009.1以来的这一轮复苏与繁荣。

三。中国货币供应量增长率小于15%，不利于房价

具体参见 三：货币政策与通货膨胀及房价走势分析，反驳崩溃论，评论阴谋论

四。房地产库存高峰期，不利于房价

 具体参见 二：从普通百姓的角度分析通货膨胀与楼市

五。欧美日本需求下降，外贸顺差减少，外汇储备增长率，外汇占款增速下降，不利于房价

    2011年第二季度，在高油价下，法国经济增长为零，欧洲经济火车头德国经济增长为0.1%，美国经济增长初步值是1.3%（以后被数据调整为1%以下的可能性很大，美国第一季度经济增长为0.4%）。日本经济已经连续三个季度轻度萎缩。发达国家经济指标全面低迷，但是发展中国家实体经济增长，特别是中国实体经济，尚且还处于比较良好的状态。（发展中国家地区的股市已经回落不少，股市是领先指标）。

六：加息与房地产泡沫的顶部
    我以前一直强调，连续加息，超过4%的心理关卡，使得资金在房地产与存款两者之中，倒向存款。目前看，4%不大可能到了，长期官方低利率，加上连续提升存款准备金率，推高了民间借贷的利率，房地产泡沫，很可能在投机潮退潮后，民间借贷大量违约下见顶破裂。任何品种，涨到顶，自然会下来。如果没有2010.10 - 2011.7连续5次加息，经济过热（大起），经济扭曲，会更加强烈，最后的经济降温（大落），也会更猛烈。这有点能量守恒，阴阳平衡，盈缺平衡的味道。

那么，什么东西利于房价？？

是上涨预期。是1999年以来“买房就赚钱”的赚钱效应，羊群效应。这“赚钱效应”，使得前面6点全部失效。
    这年头，就是亲生父母，也劝不了人们投资房地产和民间借贷的热情。
这使得民间高利率借贷，疯狂地扑向房地产。你说党NB吧，可是NB的党也挡不住泡沫啊（它们挡住了2007年的股市泡沫了吗？别告诉我它们不想挡住2007年的股市泡沫，2007年连续打压股市泡沫的政策，还是很多的）。 

    有个词叫“背离”，就是各种基本面不支持上涨，但是它偏偏就是涨了，大胆的就可以选择在合适的时机做空它。做空中国房地产最好的办法，就是做空远期的基础金属等。