转载：高租金回报力挺震后日本楼市

20年过去了，日本房地产价格也该探底回升了，不过日本储蓄率特低，房价回升不会很厉害。唯一的不确定因素，就是核辐射什么时候被控制住。

按照Sornette的理想泡沫破灭模型，日本是最优的泡沫释放破裂方式，即房价原理怎么涨上去，登顶之后，原路返回，而不是瀑布式暴跌，日本居然做到了。美国一般是刚性破裂。民族性格的差异，可见一斑。
下图尖的是日本六大城市的房价，1985 - 1990涨了200%左右；平的那条是日本全国平均房价。
以年为单位，日本股市下跌，日本房地产下跌，日元升值，都接近尾声了。
日本1990年的股市楼市泡沫终于消除干净了。日本的购买力，得到了捍卫。不要与天朝比。

按可比价格，美国家庭收入1968年以来，几乎没有增长。
按可比价格，美国房价到2000年后，才大幅上涨，最终还是破灭了，因为美国人的收入支撑不了这个房价。
从下图也可以看出，美元的购买力，基本是稳定的，一般通货膨胀以3%的速度前进。

加州房价走势



######
转载：日本楼市的高租金诱惑

　　美国福布斯杂志（Forbes）依据国际知名咨询顾问公司Mercer所做的生活水平调查，列出亚洲房屋租金最高16大城市，日本东京以4737美元/月的高价位列第一。

　　日本Jchere株式会社上海分社经理陈达俊告诉早报记者，对比中日间的房产租售价格，中国买一套房子在200万元人民币左右，但每月租金在2000元上下。日本买套房子在200万元人民币左右，每月租金在7000-8000元。

　　陈达俊表示，与中国房产投资更看重房价上升空间不同，日本房产投资注重于租金稳定收入。另外，日本房产价格的下降从来没有影响过房租的稳定，日本房租一直维持在同一价格上，所以投资环境很稳定。

　　租金回报率是很大的诱惑。根据信义房屋提供的案例显示，某公司一位退休负责人在日本山手线区域陆续买下5户总价值达人民币976万元的套房，月总租金 收入达人民币5.63万元，年租金投报率达6.9%。相比之下，上海市中心住宅产品投报率在2%～3%之间，而东京都心五区（中央去、千代田区、港区、新 宿区、涩谷区）则有6%～7%的投资回报率。

　　另外，日本房价俨然处于历史低位。根据信义房屋提供的数据显示，2010年日本平均地价降至人民币9700元/平方米，创下13年来最大年跌幅8%。

　　仲量联行日本市场研究部总监Akihiko Mizuno此前表示，不同类型的资本会继续进入日本的房地产市场，日本正在吸引那些希望获得稳定收益的海外资本。

　　中国指数研究院副院长陈晟提醒，国外房地产投资目前最吸引的两点是利率低、没有限购政策。不过，对于普通投资者而言，持有成本和国外的价格指数是需要谨慎选择的。

　　J-REITs受损不大

　　值得注意的是，此次地震中，日本的商业地产遭受影响。

　　日本不动产投资信托基金（J-REITs）已经宣布了他们所遭受的损失，但损失似乎非常有限。穆迪宣称，该公司额定不动产投资信托组合基金中只有0.8%位于受地震影响区域。另外，在日本央行宣布将增加购买J-REITs股票后，其股价有所稳定。

　　戴德梁行日本研究部最新发布的一季度报告指出，东京的写字楼市场在短期到中期可能受到一定的冲击。整个日本的GDP将在2011年下跌0.3%，同时 在2012年回升1.1%。东京的写字楼市场预计租金将在2011年下跌10.7%，在2012年回升5.7%。地震发生前，戴德梁行的预测是，东京的写 字楼市场在2011年将出现6.5%的租金下跌，而在2012年将会有2%的温和回升。

　　Kayoko Hirao表示，如果地震后日本的经济增长仅仅只是放缓到1%，那么最好的预测是东京的写字楼租金2011年将下跌9.1%，在明年保持稳定，在2013年市场复苏。

　　录入编辑：张珺