房地产必将成为财富的坟墓
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       作者：海啸后的希望
       
             有人说:如果房价下跌,房地产中的钱就会跑出来，推高社会其它商品的价格。进入房地产的钱真的还能出来吗？
       
             1、开发商卖出房屋获得资金，前提是必须有人买开发商的房子。开发商卖房子的钱还必须支付土地、税收、建筑开发等费用，开放商最后得到的资金只是开发商的利润部分。而开发商赚的钱当然少于买房子人投入的资金。所以，当开发商回收资金的时候，将需要更多的资金进去购买房屋。
       
             2、如果一个人要卖出自己的房屋，必须要有人买这人的房屋。而且，买卖交易中还要包括税收和其它费用。所以，买房者的资金一定会大于卖房者得到的资金。
       
             上面的分析可以看出，不管是开发商还是个人卖房者出售房屋，需要市场更多的资金买入。所以，不管房价上涨还是下跌，进入房地产总的资金只能增加，绝不可能减少。当然也不存在房地产的资金会跑出来的问题了。
       
             但为什么有人会说房价下跌会引起社会资金泛滥呢？因为房地产不断的把社会上多余的资金吸收进去，而房价一旦出现下跌或下跌预期，资金不敢继续进入房地产。社会上新增加的资金失去了最大的池子，只能在社会上到处乱窜。很多人就误以为是房地产下跌造成的资金从房地产中逃出来的。实际是房地产对资金吸收能力减弱，社会上不断新增加的货币找不到消化的地方，让人产生房地产资金跑出来的错觉而已。
       
        
       
             现在，我再分析这些年究竟是哪些资金进入了房地产：
       
             1、银行通过房屋按揭贷款提供大量资金给买房者，同时提供大量资金给开发商融资。银行成为房地产最主要的资金来源，同时为供需双发提供资金。而银行存款资金中有很大部分是热钱或外商投资的资金；
       
             2、由于投资房地产的高额利润带动大量的房地产开发投资，大量增加用工需求，最后推高人工费，加上其它因数造成投资环境不断恶化。在房地产开发和炒作巨大利润和实体投资利润不断下滑的对比下，大量的其它实体经济资金进入房地产，很多人用实体资产做抵押贷款，用于房地产投资。实体经济资金大量进入房地产；
       
             3、由于通胀和通胀预期，人们迫于资产保值的本能，大量储蓄资金被迫进入房地产；
       
             4、大量的上市企业通过股市融资，资金直接或间接进入房地产；
       
             5、社会闲置资金被开发商和购房者借去投入房地产；
       
             以上分析可以看出，全社会各个行业的资金大量流进房地产。很多企业利用实体企业抵押从银行获得贷款，资金曲线进入房地产。大量的商人缩小或放弃实体投资，资金大量转移进入房地产。老百姓储蓄大量搬家进入房地产。部分闲置资金也借给其他人或企业间接投入房地产。
       
             这些进入房地产的资金，部分进入房地产开发，部分成为房屋的购买力。这些进入的资金即增加房地产的供应，也同时增加房地产的需求。最后，让房地产的规模越来越大，吸引的资金也越来越多。但，其它行业的资金和规模却难以增长，甚至出现萎缩。大量的人力、资源、资金都不断的向房地产集中。而且房地产不断推高人力成本和资源价格，让其他行业发展被严重制约。
       
             高房价同时让老百姓的可支配收入大大降低，严重削弱他们在社会其它方面的消费，其它行业的需求必将不断萎缩。而大量的房贷按揭造成的承重月供，将在很长的时间内，削弱老百姓的消费能力。这将和提高内需的目标背道而驰。
       
             房地产形成了类似于宇宙中的黑洞，不断的把社会的资金、资源、人力不断的吸引进去，而且现在呈现加速态势。当有一天出现整个社会资金都无法供养这个黑洞的时候。就是社会经济血液被吸收殆尽的时候，经济必将出现严重紊乱。同时，房价也会因为后续资金缺乏而大跌。市场中所有持有土地或房产者必将面临巨额亏损，并造成系列连锁反应。
       
        
       
             可能有人会问这样一个问题，怎么所有的人都亏损了。钱究竟去了哪里呢？要搞清这个问题，就要分析房地产的整个产业链和其中的利益分配。
       
             大家先看看，房地产开发最近几年的几个变化：
       
             1、2003年至今，中国的房价最少上涨200%以上；
       
             2、2003年至今，土地拍卖的价格最少上涨300%以上，拍卖土地收入已经占地方财政40%左右；
       
             3、2003年至今，中国的钢铁和水泥产能最少翻番，价格上涨超过40%；
       
             4、2003年至今，中国进口世界铁矿石占全世界的比例超过50%，国际铁矿石价格上涨接近300%；
       
             5、房地产开发利润让很多开发商自己都不好意思；
       
             6、很多以前炒房出售的人获利巨大，部分人已经移民或转移资产到国外，个别人甚至已经成为国际炒房者；
       
             7、国际资本在2008年以前就大规模抛售中国的房地产，很多国际资本获利在100%以上。国际资本通过股市盈利更加丰厚；
       
             8、热钱从2005年开始就大规模进入中国，并进入中国的房地产行业，其中很多已经抛售并获利；
       
             9、现在很多房地产企业大量借入高利率，国际资本也大量给房地产企业借出高利率贷款；
       
            10、中国绝大部分新增巨富的主要财富来自于房地产及相关行业；
       
             以上可以看出
       
             1、炒房或开发房地产现在已经获利出局的人，已经赚走了真金白银了。
       
             2、中国房地产的高速发展，让世界资源和能源出售者获利非凡；
       
             3、中国房地产的高速发展，让钢铁、水泥行业利润增加，规模越来越大。
       
             4、地方政府通过出售土地，已经分走了房地产中最大的利润；
       
             5、房地产带动中国的经济快速发展，同时也增加了政府的税收；
       
             6、房地产开发引起劳动力紧缺，造成人工费的上涨，让农民工和城市低端劳动者也获利不少；
       
             7、国际资本和热钱通过抛售房地产已经获得巨大利益；
       
             8、很多人已经从房价的高涨中获得巨大的财富；
       
             所有这些人和机构已经通过房地产及相关行业赚走了真金白银，那些源源不断投入的资金已经大部分成为了别人的收入或利润，部分资金用于购买资源。
       
             虽然房地产开发利润非常可观，但是，由于绝大部分开发商把利润重新用于购买土地，甚至还大量举债。一旦房价和土地价格大幅下跌，他们的利润远远不够弥补土地和房屋价格的下跌，必将出现巨额亏损。所以我在很多文章中呼吁企业赶快离开房地产行业。
       
             如果房价是合理的，所有参与房地产的环节利润都是合理的（社会平均利润）。就不会出现大量资金进入房地产，就不会造成房地产的过剩。那么房价将来就难以出现大幅下降，房屋就不存在严重的资产泡沫。也就不存在资产价格的大幅缩水。
       
             但是，从现在政府对土地拍卖的热情和对房地产的暧昧态度，社会各行各业的资金蜂拥进入房地产及相关行业，房地产相关资源和人工价格的飞涨可以看出。房地产的很多环节利润非常惊人。而这种利润会不断的增加房地产投资和投机，必定会造成房地产供应的大量增加，必然造成房屋大量被投机储存，开发商对土地囤积和房屋的惜售。必将严重扭曲土地和房屋的实际供求关系，造成虚假的土地和房屋供不应求。当在这种扭曲的供求关系下，土地和房屋供应也达到基本平衡的时候，实际上，土地和房屋已经在这种价位下出现了严重的供过于求。当房屋和土地价格由于社会资金耗尽或供过于求出现下跌和下跌预期的时候，所有的土地和房屋的储备将大量被释放，这种释放将大大增加市场的供应。让市场出现严重的供过于求。而房价和土地的下跌和下跌预期，必定会让购买者进入长期的观望状态。这样就会同时出现供应的增加和需求的下滑，让供过于求更加严重，房价和土地下滑也就更加严重。
       
             当房价下跌超过一定幅度，很多按揭房屋将被迫进入负资产，很多人将主动断供。而这些断供的房屋最后也会成为市场的有效供应。加大市场供过于求，房价和土地将进入恶性循环不断下跌。
       
        
       
             社会大量的资金、资源、人力就这样在房地产这个低效率、低创新、高能耗的行业中被消耗。这些财富是中国发展几十年的成果，现在这些财富大量的被房地产吸收并消耗。很多人甚至背负几十年的负债，银行把大量热钱形成的存款肆无忌惮的借贷给严重高估的房地产，一旦热钱获利撤离。将是灾难性的结果。
       
             试想，如果房价大幅下跌。很多实体企业转移进去的资金、老百姓储存资金都会相应缩水。而用实体资产抵押的贷款企业必将面临破产或被收购，大量的按揭贷款者不仅可能面临沉重的月供，还会面临房屋成为负资产。
       
       这样，中国企业和老百姓经过几十年累计财富就将烟消云散，而且很多还可能背负巨额的负债。
       
             房地产已经已经成了财富再分配的机器，在这场财富再分配中。贫富悬殊不断加大、债务问题越来越严重、社会矛盾不断激化、社会资源被严重低效配置。必将严重影响经济的持续发展。
       
             日本、美国、迪拜、爱尔兰都没有逃脱房地产泡沫的崩溃，经济规律对任何人和社会都同样具有威力。中国之所以房价如此坚挺，是因为我们不顾一切的动用了全社会的力量，加上中国人从未真正经历过经济周期。现在，我们只是用更大的泡沫在延缓泡沫破灭的时间。我们却加大了泡沫破灭的威力。
       
             房地产正在加速吸取经济血液，房地产必将成为财富的坟墓。财富的消失必将同时造成经济的紊乱。可惜，很多人还沉醉在房地产的财富梦幻之中。梦总会有醒来的一天，我不知道当人们醒来的时候，将怎么样面对残酷的现实。