不动产价值管理的定义

      五色土孙敦浩定义了不动产价值管理概念。

      不动产和不动产价值的不同：不动产英文real estate ，是指物理意义上不可移动的土地、及附着的房屋、建筑物等。不动产价值，是指政治法律意义上的物权；城市地缘意义上的交易价值。

 不动产价值五个职能

不动产价值和金银铜贵金属货币一样具有五大职能：价值尺度、财富储藏、流动手段、支付手段、世界财富。

 1971年后，纸币完全取代贵金属货币后，纸币已经失去了价值尺度和财富储藏的功能。

价值尺度，贵金属货币是商品的价值尺度，不动产价值是纸币的时间价值尺度，用来衡量和表现不同时间纸币价值的一种职能。

流通手段，纸币在商品交换关系中则起媒介作用，纸币随时间膨胀，不动产价值在不同时间的纸币交换关系中则起媒介作用。

贮藏手段，金银铜货币是一般等价物，能够执行贮藏手段的职能，纸币本身不具有价值，不具备贮藏价值。金银铜退出货币之后，不动产价值充当社会财富的一般等价物而储存起来的一种职能。

支付手段，货币作为独立的价值形式进行单方面运动（如清偿债务、缴纳税款、支付工资和租金等）时所执行的职能。不动产价值作为独立的财富形式，也可以单方便运动，如家族传承、以房抵债、房屋赊货物等大额支付。

世界财富，因国际贸易，纸币便具有了世界货币的职能。由于各国纸币膨胀率的不同，不动产财富在世界各国中，用来衡量和表现不同国家不同时间纸币的价值，于是不动产价值便有了世界财富的职能。      

不动产五类物权价值

抵押权成本、所有权涨跌、用益权租金、居住权享用、共有权约束。

      不动产价值五类风险控制：抵押风险：采用低利率长期限；跌价风险：有限合伙对冲房价下跌；空置风险：维护房屋保障房租稳定；侵占风险：看管房屋保障地役权；滥卖风险：共有权约束，遗嘱信托防止败家。

     五色土跟踪政策和地缘发展趋势，判断时机，帮助客户在合适的时间、合适的城市，合适的价格，卖出、买入、按揭、出租、换仓、裂变、再买入、涨跌对冲。以价值投资为策略，不追求交易量，只求长期稳健的收益率，以有限合伙作为房价涨跌对冲，以家族不动产净值为基数，最高不超过5倍的杠杆倍数。

 不动产价值管理的目标

在地缘政治趋势中，由不动产五类物权支持的、较稳健、抗通胀、易转让、易出租、易抵押的不动产才是家族传承的终极财富，真正的硬通货。上升城市的房产证是抗通胀最好的存款折。