智森在过去的十几年一直来往于大陆与澳洲，并在悉尼与上海的房地产市场有所投入。所以有机会以一个旁观者的眼睛去关注，观察，比较两地市场的走势，特征并差异。期间遇到了不少房产圈子里的朋友，并经常与他们有所沟通探讨。大体来说中国是个新兴的市场发展迅猛。但起伏较大，风险大，得利也大.澳洲是个成熟的市场比较平缓，稳定。操作规范，风险小但收益也比较平稳。智森发现由于市场的不同，中国与海外的房地产投资操作方式，观念与心态还是有很大不同，这里先将海外的房产投资常识归纳为10点，写出来与大家分享，或许对国内房产投资者，有意买房者有参考价值。如有不确切的地方欢迎讨论切磋。

1.   房价是一列火车，只有跳上去才能跟上他的速度。

有人不喜欢向银行借钱，或想一步到位买一个理想房子一劳永逸，所以决定等自己钱存到数再买。结果自己的存钱速度赶不上房子升值程度。只能望房兴叹。明智的方法是先在自己的能力范围内买一个，今后钱多了再换。这样至少买好的房子与市场在一起跑。

2.       房子是一个商品。可以不断地调换，升级。

房子是一个流动的商品。在你需要他的价值时买进，当他的功能不能满足你的需要时你可以卖出进而买进更符合你需求的房子。一生中你的收入情况在变，家庭人员在变，工作地址在变等等。自己的住房应该是提升自己的生活方便及质量而不是因为不符合你的生活需求成为累赘。当你钱多了可以换一个更好的房子。当你感觉自己的房子不再合适你，或发现一个更有价值的房子，你可以卖掉原有的换成这个好房子，假如你还不具备拥有两个房子的条件。

3.       买自己能力范围内最贵的房子

有人说我买个便宜点房子留点钱以备不时之需，或留下做生意的钱，有人认为我不需要住很好的房子。其实假如你有钱应该先买房子。买个好房自住既是投资，自己又住得舒服。当你有了不动产，你就有资格向银行抵押借款，把房子中的钱再贷出来。这样资金得到最大化利用。买房借钱利息比商业贷款，个人贷款更低。买价值高的房子肯定比价值小的增值赚钱多。

4.      最大化向银行借钱如果借得到并还得起。

房产总的趋势是增值，而且一般增值速度大于银行利息。虽然像其他资产一样，房产在短期内会有所波动，但放长到十年，二十年一定是稳步上扬。假如你银行利息是6% 而房子增值是10%，那你就是用银行的钱帮你净赚了4%你本来赚不到的假如你不借。对于普通人借款买房可能是一生最大的借款，也可能是唯一的一个赚钱的借款。

5.      买旧房子

国内很多人的观念是，要买就买新房。旧房贬称为二手房。但是在国外人们更喜欢买旧房。原因是：1. 买房主要是买地段，周围设施，旧房一般在较好的地段。而新开发的房子一般距离主要设施较远。2. 房地产房子贬值，土地升值，新房贬值更快，而旧房一般贬值得差不多了3. 旧房装修一下与新房感觉一样。还能因修复后价值回升而赚钱。

6.       不做过度装修，但做增值改进。

看到国内人花很多钱把住房装修得富丽堂皇。国外则很小心花装修的钱。一般下一个买主看不到的，不增加房子价值的地方不花钱，要不没有回报。另外不管装修多好，一般七年后就过时了。有一种装修很赚钱，就是对旧房子改进，扩建。增加面积，改善功能，这样房子出租增加租金，出售可以买个更高价。很多人以此为业。

7.       买同一街道上最破的房子

房子的价格是比较同一条街，一个小区，一幢楼得出的，你今后出售，客户最多付这条街，或小区的平均价，如你以这条街的最高价买进，今后你很难不降价卖出。假如你买的是最破的房子，最低的价你还有余地花点钱装修成本任然低于平均价，你就有盈利潜力。这就是为什么人们愿意买破房子的原因。有人骄傲于自己拥有本街最贵最好的房子，那你的确是挣了面子破了钱财。

8.       房贷不用还得太快，如有钱再买房子出租投资，或享受生活。

西人一般不会房贷还得太快。一是他们不愿因为还贷影响生活质量。二是在房子涨价，货币贬值的情况下，有钱可以再投资或享受生活。我的朋友拥有一个30年的房子。当时花5万英镑，但周薪只有6英镑，30年后房子变成50万，周薪变成1000元。假如当时他以最低限度还贷，那个贷款到如今简直是微不足道。如此情况实在没有必要当初把自己弄得很苦加速还贷。

9.       同样的价格，买好地段的旧房子，不要买差地段的好房子

很多初级买家一辈子只有一次购买房子的机会，就希望住得舒服一点而买了边远地区的新房，而富人知道地段的价值，买了好地段的破房，于是一次又一次应证了穷者愈穷，富人俞富的魔咒。当差地段的新房子在贬值时，破房子所在的好地段一直在升值。当年上海市区的平民们欢天喜地的搬入郊外的新居时，台湾人，香港人偷笑着收走了大批的市区地块而大发横财。

10.   房产市场跌价时买房，好于市场上升时购买

房产市场也有周期，也有短期的下挫，尽管比股票市场平缓许多。你不太容易知道那一天哪一个价位是最低点，因为影响价格因素太多。比起长远的升值这种下挫也是很小的。 所以买房任何时候可以买，当你自住或出租有租金收益的时候短期的房价升降与你关系不大。但是如你一定要考究何时购买更好，智森认为，下跌时购买比上升时购买更安全。因为下跌时的房价一般离底点很近，你是至少在低点买进。 而上升时房价离周期的顶点很近。你在高点买进。下跌时购买者少，物业被迫抛售的多，你的选择也多，买到贱卖物业的机会也多。而上升时，物业抢手，你高于市场价买进的可能性就很大。但你有定力能逆大众心理做投资决策，那你一定赢利丰厚。