昨日,中国人民银行宣布,自 2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

对于房地产市场而言,此次加息是紧随9月底“二次调控政策风暴“而来,政府有意通过此举进一步加强房地产市场调控力度、抑制房价上涨。具体而言,影响将主要体现在:首先,贷款利率的增加意味着购房贷款成本的增加,这将挤出部分购房需求;第二,存款利率的提升意味着房地产投资的机会成本增加,这又将压缩房地产市场中的投资投机购房需求;第三,从心理预期方面来看,货币政策收紧的预期将增强购房者对未来房地产市场降价的预期,持币观望者或将增加;第四,对开发商来讲,加息意味着开发投资的成本上升,增加的利息额将会对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力,促使企业采取手段缩短开发周期,加快资金回笼速度。综合来看,加息可能促使房地产市场降温,商品房销售趋冷,房价松动概率加大。

对上面大的框架做出具体延伸，下面我们将从各个细节详细解读：

    加息会增加购房者利息支出，降低购房者的购买能力

　　房地产作为大宗消费品，购房者多数要依靠银行信贷来购买，加息会增加购房者利息支出，降低购房者的购买能力，尤其对于刚性需求的影响较为明显。

　　对购房者心理预期的影响

　　从上表我们可以看到，对贷款总额为100 万元的购房者来说，加息后每月利息多支出仅为74 元，可以说增加并不明显。我们认为，本次加息预示者中国已经进入加息之旅，因此，在未来的一段时间内，多次小幅度的利率上调是可以预期的，累计效应将会大幅度增加购房者的未来利息支出，本次加息可以说对购房者心理预期的影响远胜于实际的利息负担增加的影响，将会在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求。

　　加息将会增加开发商的财务费用

　　截止 2010 年6 月底，据统计房地产行业上市公司的有息借款为2600 亿元，按贷款利率增加0.25%计算，每年将会增加财务费用6.5 亿元，使上市公司税后利润减少近5亿元，占上半年税后净利润的近4%，仅考虑利息支出的影响，预计会使行业全年税后净利润下降2%左右。

　　加息对地产股总体上是利空

　　我们认为，目前出台的宏观调控政策多数是从短期内影响房地产市场，但利率的调整却是从长期上对房地产市场的大环境产生影响。如果连续多次上调利率，必将大幅度增加购房者的利息支出，将会对投资和投机购房者的心理预期产生实质性的影响，将会一定程度上抑制潜在的购房需求。加息对地产股总体上是利空。考虑到目前宏观调控政策依然偏紧，并有加速推出房产税的预期，而本次加息也将在一定程度上影响购房者的远期心理预期，我们维持对房地产行业同步大势的投资评级。

   下图为近期万科的资金数据流进流出分析：