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    近期，房产税成为新“国十条”出台后民众和媒体讨论的热点，征收房产税到底是不是楼市最后的救命稻草？房产税到底能不能解决中国楼市的诸多问题？

1月26日晚出台“国八条”；1月27日晚，重庆、上海房产税试点细则同时出台，1月28日实行，没有给市场留出反应时间。

中国终于迎来房产税，房地产进入持有环节征税的新时期。“房产税”在我国早已有之。1986年9月15日，国务院就曾发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，不过，属于个人所有的“非营业用房产”，不在此列。也就是说，对全国绝大多数购房自住者而言，有此税等于没有。

正因此，所谓房产税改革，也就是要对百姓居住性住房，也进行征税。此一改革究竟作用何在？

（链接）释疑

1、 什么是房产税？

房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。

2、 为何要对个人住房征收房产税？

一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。

3、 征收房产税收入如何用？

房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

4、 房产税改革下一步有何打算？

试点开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。

房产税之重，谁能承受？

房产税是房地产调控中少有的，也受到开发商“欢迎”的政策。最重要的原因，就是开发商希望房产税能够补贴地方财政，从而降低地价，以缓解“面粉贵过面包”的恶性循环。

从目前的税率来看，重庆和上海的房产税政策都还不能承担如此重任。

据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税(2010年底城镇住宅总价约50万亿元，税率为1%，税率超出目前水平且不考虑减免)，预计每年房产税规模约为5000亿元，远低于2010年土地出让金2.7万亿元。

据重庆媒体报道，重庆市市长黄奇帆说房产税将在2011年为重庆新增2亿元财政收入，并全部投入公共租赁房建设。重庆计划自2010年起3年内建成4000万平方米公租房解决200万人的住房困难问题，该项目所需资金则为1000亿元。

从微观上来说，房产税的税率偏低，也削弱了其对投机的抑制力。

抑制投机的根本，是让炒房的成本大于收益。但和上海近年来房价上涨的幅度相比，目前的税率还达不到这个要求。

若一个三口之家已经拥有了150平方米的住房，现在又新买一套均价为3万元的110平方米住房，那就有80平方米的面积需要缴税，每年的税款为6720元，即每月560元。

新梅共和城主力房型租金约为每月4700元，按目前的成交价计算，年出租回报率约为2%。这都高于目前上海公布的房产税税率。也就是说，只要把房子租出去，租金就可以抵消房产税的成本，而炒房者最看重的是房产的增值。

为数不少的投资客打算“顽抗到底”，提高房租，将房地产调控带来的成本，转嫁到租客身上。

按照某网站发布的《2010租房白皮书》，2010年12月，上海二手房平均租赁价格上涨至2825元/月，比2009年同期增长5.7%。两居室平均租金为2857元/月，三居室平均租金为3881元/月。

土地财政稳如山，房产税难以触动

我国对土地财政依赖极其严重，非朝夕可解。按照财政部公布的数据，预计全年全国财政收入将破8万亿元，如果按8万亿元的保守估算，2.7万亿元的地价款收入将占到全国财政收入的33.75%，占据地方本级财政收入的一半以上。

国土部去年计划供应住宅用地18.5万公顷，同比增加约140%。但计划赶不上变化，许多地方政府并没有如期完成土地供应，而是以饥饿治疗在年末推动土地价格节节上升。

据中原地产的数据，2010年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47%，土地出让金收入却已达2009年同期的76%，除上海外，一线城市只完成2010年供地计划的20%~30%。中国指数研究院的数据显示，前11个月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%；最终全国120个城市全年住宅用地累计供应量高达4.58亿平方米，同比增加38%，远低于全国平均80%的增幅。

一线城市（含杭州）仅上海超额完成土地供应计划；深圳、北京完成率分别为76%和61%；广州完成率最低，仅为41%。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆的完成率仅为27%和23%，成为完成率最低的城市。说明重庆市对于土地之依赖，对于饥饿疗法手法运用之娴熟。

上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建就曾公开表示，在房地产开发成本构成中，土地成本至少占房价的40%左右；建造成本约占30%；营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种约占销售收入的13.75%，再加上契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。

以房款为100万元计，拿地成本就是40万，各项税费就是15万，这两项就已经占了房款的大头。而开发商除去30万元建筑成本，能剩下15万元。

言下之意，如果房产税政策不能降低土地成本，对房价的调控能力也还是有限。

（链接）

短期抑制房价，却难“一剑封喉”

从短期看，房产税的出台自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。

房产税改革一度被认为是抑制房价过快上涨的“杀手锏”，但专家表示，房产税影响最大的主要是投资需求。中房集团理事长孟晓苏认为，房产税将使房屋持有者考虑持有成本，房地产投资收益增加不确定性，这会对房地产市场的需求关系产生微妙影响。

“有了房产税制度，房价只有涨幅超过了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投资者权衡投资收益。”住建部政策研究中心副主任秦虹说。

但从中长期来看，房产税对于房价的影响可能比较有限。房价主要取决于供求关系，遏制高房价不能寄希望于房产税，其出台不太可能导致房价出现大幅下降。

中国社科院财贸所所长高培勇称，成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。

市场人士普遍认为，房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，沪渝方案并非十分严格，在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。但市场上对房产税的开征还是存在一些声音：

l         观望情绪暴涨

新政出台当晚及次日，来电咨询量大涨，超过两成电话增量都是询问新政影响。商品房销售人员普遍表示，看房人与平时差不多，不过都会咨询是否开始执行新政，都有些犹豫。

l         出现过户高峰

限购令加码，无论近期是否有新购，持有房产过多直接意味着不能再购。因此年尾几天，持有多套房并有新增购房意愿的“大户”抓紧过户的情绪十分紧张。

某房地产交易管理网数据显示：新政后的27日明显出现过户高峰，预计将继续突破千套，甚至创造纪录。细则出台前的这段时间，已经签订合同的人都会抓紧办理过户，会出现过户高峰。

l         欲购房者倾向“赶贷”

新政要求第二套房贷款首付不得低于六成，部分市场改善性需求考虑在最近几天抓紧购房，争取赶上首付五成的末班车。专家认为，首付提高一成，对经济条件有限的人影响明显，可能使其无法购房，但赶五成房贷“末班车”的人群可能十分艰难。岁末年初，银行歇业或房贷额度已用完，甚至已经停贷且钻空放贷得不偿失。

房产税改革有利于为地方政府确立主体税源，并有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖。

中国现行的税制体系没有真正意义上的财产税，而开征房产税意味着中国财产税缺失状态的终结，意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段。

借鉴国外经验，房产税能更好地开征

西方许多国家都已经开征房产税，如美国50个州都已开征房产税，税率一般为1%到3%。根据美国国家统计局数据，从2000年到2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。美国政府拿走房产税之后把每一分钱都花在百姓的教育和治安上，民众当然愿意交，房产税是为了藏富于民。中国需要借鉴学习。

(全文请见杂志)