前几天，和一位邻居聊天，话题是关于鄂尔多斯的房地产泡沫。我的这位邻居，三年前来到北京定居，为了在北京购房，她把家乡鄂尔多斯市区的三套房卖掉，所得款项在北京的北三环之内买了一套100平方米的住宅。时过三年，她的北京这套房子已经升值百万。买的时候价格为260万，现在的价格为380万。虽然北京这两年实行调控限购，她的房子始终是在悄悄的涨价。我的这位邻居也非常庆幸把鄂尔多斯的房子在房地产市场火热的时候脱手。

    鄂尔多斯就是以前的伊克昭盟，是内蒙古草原上的一颗明珠。2001年4月30日，伊克昭盟经国务院批准正式将改名为鄂尔多斯市。在鄂尔多斯设市以后，就当之无愧地成为中西部地区的明星城市。鄂尔多斯位于河套平原，农牧业发达，矿藏丰富，这是它得天独厚的地方。

     这些年来，鄂尔多斯的房地产开发吸引了全国人民的眼球。资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。狂热并不只在去年。在2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。2010年，鄂尔多斯市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。

      但是，鄂尔多斯并不具备一二线城市的发展要素。鄂尔多斯的优势是地大物博，缺点也是地广人稀，比如，繁华的东胜区总面积2530平方公里。而全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。康巴什的人口也不过4.4万人，和很难增长的人口基数相对照的，是康巴什新区的放量开发。按照规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。有的开发商统计过，2010年、2011年房地产开发商在鄂尔多斯的开发量，按照人口基数来计算，人均拥有的房屋数量在10套左右。

    鄂尔多斯由于有大量的土地资源，房地产开发使得当地的GDP总量迅速膨胀。正是由于房地产的过度开发，鄂尔多斯的经济目前已经被房地产彻底绑架了。可以说，房地产给鄂尔多斯带来了空前的繁荣，也给这座明星城市带来了灾难。与沿海地区的一二线城市最大的不同，鄂尔多斯的房地产没有外来人口的支撑，单单依靠本地人口是无法消化这巨量的商品房的。而鄂尔多斯对于外来人口不具备基本的吸引力。

    支持鄂尔多斯房地产发展的资金最大来源是当地强大的民间借贷。从2001年开始，鄂尔多斯市有很多煤矿兴起，民间借贷开始兴起。2003年以后，由于城区的扩大，大量农民的宅基地和耕地被征用，许多被征地农民成为百万富翁。随着2007年以来房地产大规模开发和房价的上涨，在利益的驱动下，民间高利贷风起云涌。在民间资本的推动和炒作之下，房地产开发失去了理性。

    鄂尔多斯的教训在于，政府在经济利益的驱使之下，违背市场规律，进行大规模的房地产开发和造城运动。随着时间的推移，房地产过度开发的负面效应已经显现出来了。房地产开发商、当地金融机构、炒房者以及政府都不得不吞下这个恶果。鄂尔多斯的房地产泡沫给人们的最大告诫就是，房地产开发必须依靠市场的力量循序渐进，人口和经济是支撑房地产的两条腿，如果离开了人口的支撑，房地产的泡沫迟早会破灭。