有一种非常流行的说法，就是快速城镇化是房价上涨的一个主要的因素，许多人对此深信不疑，说到这里我想到了一组数据，1900年美国的城市化率是40%”；2005年中国的城市化率是40%，与105年前的美国相同。

    最近几年的数据，美国的城市化率，2008年大约是87%，从1900年至今110年里，美国城市化率提高了47个百分点，平均每年提高0.43个百分点。中国城市化率大约每年提高一个百分点，2011年，中国的城镇化率已经超过了50%。20世纪初的时候，美国的人口不及一个亿，城市化进程的压力也远远不及中国。城镇化率的提高必然会带来城市的疯狂扩张，基础设施的扩大。但是，这一切不会成为房价疯长的第一位的原因。这也可以解释为什么吸纳农村人口的最多的二三线城市的房价远远低于一线城市。

    一线城市的房价居高不下，即使政府出台了包括限购这一类的极端的调控措施，一线城市房地产市场的反应也只是出现商品房交易量的萎缩，而并没有出现房价的大幅下降。那么究竟是什么力量支撑坚挺的房价呢？最可能的答案就是逐渐扩大的中产阶级和中产阶级不断扩大的住房需求。

    在一二线城市，按照国内的一些标准，中产阶级已经占到了户籍人口的70%以上，中产阶级的主要追求是三个：一是稳定的工作；二是子女的教育；三是改善住房条件。在中国目前的情况之下，中产阶级的投资和财产的保值渠道并不畅通，股市已经成为中产阶级的梦魇，是中产阶级财富蒸发最快最多的地方。在其他领域，也几乎找不到适合中产阶级投资的理想项目。因此，中产阶级只好把投资放在子女的教育上，使得中国的教育变得越来越畸形了，当然，政府对此要承担主要的责任。

    由于取消了福利分房制度，商品房的建设如火如荼地遍地开花。平心而论，商品房的建设质量和配套设施与过去由国家和单位建设的住宅完全不是一回事。物业管理制度的建立，也提高了居民的居住质量。

    最近，设在巴黎的欧盟安全研究所发表了一份很有意思的报告，题目是《2030年全球趋势》，报告中有一组数据，按照当前的趋势，到2020年，全球中产阶级人数将从目前的20亿激增至32亿，到2030年，增至49亿，那时的全球人口估计为80亿。换句话说，在人类历史上，中产阶级首次超过了穷人的数量。

    这种转变在中国是最为明显的，根据这个研究所的计算，中国已经拥有超过1.6亿的中产阶级消费者，仅次于美国。但是，仅占总人口的12%，到2030年，这一比例可能会达到74%。中国的中产阶级有着一个不同于欧美国家的特征，就是在一二线城市非常集中，导致一二线城市的各种基本需求包括住房在内不断扩大。

    欧盟安全研究所的这份研究报告中的中产阶级的标准要大大低于国内专家和公众通常认可的标准。欧盟安全研究所在计算中产阶级人数时，衡量的标准时每天的可支配收入在10美元到100美元之间。有些标准设定的要高一些，如每日开销不少于15美元之类。按照西方的标准，这样的数字是非常低的。

    如果欧盟研究所的这个预测是准确的话，在未来的近20年中，中国的中产阶级的人数将会达到创纪录的10亿人，与2011年相比，中国的中产阶级人数会净增8.4亿左右。如果以每位中产阶级增加住房面积20平方米来计算的话，单单这一项就需要增加住房面积165亿平方米，这是一个天文数字。这也就是我为什么始终相信中国的房地产还有至少20年发展的黄金期。即使在这个过程中，会出现一些不可预见的情况，但是，总的趋势是不会逆转的。住房是中产阶级家庭财富的基本标志。在任何国家都是如此，中国也不会例外。