在房地产调控之初，调控的设计者把问题想得太简单了，似乎只要调控的大旗一树，战鼓一敲，开发商们便纷纷地降价促销。让人们没有料到的是，在房地产的寒冬季节，很多新的投资商穿着背心裤衩便闯了进来，大有甩开膀子大干一场的劲头。尽管我们现在并没有完整的信息资料，但是，种种迹象表明，房地产市场已经进入了围城时代，其理由如下：

    首先，少部分的开发商由于种种原因，开始撤离房地产市场，他们选择的撤离方式不是降价促销，而是选择股权转让和项目转让的方式，在获得利益以后，有序地逐步退出房地产市场，因此，在如此严峻的调控的形势之下，几乎难以见到房地产企业倒闭与开发商卷款走路的情况，也很少在城市中心见到烂尾楼的现象。这与1997年亚洲金融风暴来袭时的景象完全不同。

    其次，除了一部分大型房企继续扩张之外，一部分制造业和其它行业的资金无视严厉的调控政策，开始大举进入房地产行业。最典型的例子就是国内自主品牌的车企，在主业之外，逆势投资房地产项目。正是由于不断有新的企业加入到开发商的队伍中来，使得房地产行业整体上仍不差钱。据今年上半年国内106家上市披露的信息来看，这106家大型房企总体负债1万亿左右，这看起来好像是一个很大的数目，但是，大体的欠债数只与铁道部差不多，比起地方政府的融资平台来看，房地产企业的债务还算是优良债务。

    此外，从外资来看，有的外资在获利之后，开始抛盘套利，最吸引人眼球的便是美国黑石公司在获利4亿美元之后，把位于上海市中心的一处物业整体转让。在2007年美国爆发次贷危机之后，国际上的经济形势不但没有好转，而且越来越恶化，因此，海外的资金必然要把目光投向中国，调控政策对于投资者来说，则是一个难以寻觅的投资机会。中国的房地产市场，表面上是大风大浪，其实，水下面很温暖，很舒服。

    最后，三四线城市的地方政府则充分利用一二线城市的房地产调控，采取各种办法，吸引房地产商的开发投资，如果你到一些三四线城市去看看，十年前北上广深的建设场面正在这些小城中再次上演。

总而言之，房地产市场已经进入了一个围城时期，里面有些人想出去，外面有更多的人想进来。这给政府的调控政策出了一个新的研究课题。