春节过后，北京与天津这两个在中国举足轻重的直辖市陆续出台了调控政策。如果他们不按时出台房价调控政策，恐怕在上面过不了关。有人说北京的15条政策太过严厉，天津的10条政策似乎更柔情一点。无论是“京15条”抑或是“津10条”，其实是没有什么本质上的差别，核心的内容就是一个“限”字，从汉语的解释来看，限制与计划的含义是差不太多的。在决策者看来，似乎只要采取限制的做法，任何问题都可以迎刃而解。

2009年以后，由于各种综合因素的影响，一线城市的房价出现了空前的上涨，房地产市场确实是有点发烧了，对于发烧的病人，最重要的是找出病因，对症下药，这才是名医的做法。现在的调控政策就好比把一个高烧的病人放到一个注满了冷水的浴缸中，然后，拿出一个体温计去测量病人的温度，结果一定是可想而知了。而且，把这个结果公布出来，宣布治疗成功。当这个病人从冷水中出来以后，相信一定会烧得更厉害。

政府给房价上涨开出的诊断是炒家的投机行为所致，客观地说，在购房者之中，确实有投机者或者说是投资者，但是，从根本上来说，房价的长期走向是由供给决定的。限购是在抑制需求上下功夫，对于供给没有产生太大的影响。有人也许会反驳说，1000万套保障房难道不是增加供给了吗？非也!由政府来代替市场进行资源配置，一定是最没有效率的。在经济学上有一个著名的定律叫帕累托效率。讲的就是资源配置的问题。因为其发现者是意大利著名的经济学家和社会学家维尔弗雷多。帕累托，所以以他的名字命名。

道理很简单，如果保障房供给增加，开发商一定会减少商品房的供应量，房屋的供应总量并没有增加，换言之，开发商通过减少销售数量，来获得相同的利润。政府无法干预房地产商的合法市场行为，购买房屋最重要的选择是地段，而保障房恰恰缺乏地段优势。

以北京为例，北京的市区1970年代是指二环路以内，1980年代是指三环路以内，现在，真正的北京市区是指四环路以内。北京市的海淀区和朝阳区是最具代表性的两个区。中关村就在海淀区，中科院、北大、清华等高校云集海淀，朝阳区是北京的CBD，这两个区的房价不下跌的话，北京的房价就会保持坚挺。通州、大兴、房山等区的房价的升降对中心城区的影响微乎其微。

现在，北京的房地产市场可以说，正式进入了霜冻期，主要的标志就是新建房销售量减少，二手房上市量和交易量均大幅减少，房价依然没有降价的迹象。北京的房地产市场在今年的上半年都会处在霜冻期。房地产市场的基本格局不会发生根本性的变化。