一直以来房地产股不被市场看好，包括一些搞价值投资的专业人士也大多对房地产股不以为然。看空房地产的理由包括：政策打压，舆论场中房地产形象不好;总量过剩，中国人口虽多毕竟有限，不可能无限制建房，一大批三四线城市出现的鬼城鬼屋报道，加剧了房地产过剩的印象;一线城市房价泡沫巨大，难以持续;地王频现，房地产行业利润趋势性走低;中国新增人口减少，未来有人口断崖;房地产税未来要开征;重资产公司……总之房地行行业是市场中负面评价最多的行业。

　　我是坚定看好房地产板块的，我们也全程参与了万科从管理层增持到宝能举牌最后到股权大战的全过程，至今还没有萌生退意，依然愿意见证万科万亿市值的伟大历程，同时我对房地产行业其他优秀上市公司兴趣盎然，愿意不断挖掘并推荐它们。我的投资逻辑有以下几点供投资同好参考：

　　首先是低估，这是一切投资的出发点。由于市场的长期冷落，房地产板块龙头品种平均市盈率在整个市场中都是属于偏低的，港股尤甚，特别是在一线城市有大量土地储备的房地产公司，股价远低于重估净资产。一方面大家坚信一线城市房价不会轻易下降，买房投资趋之若鹜，另一方对于拥有大量优质资源的上市公司视而不见，反差非常大，如果前者是对的，后者一定是错的。由于低估，真正的长线投资者险资大举进攻房地产板块，房地产公司举牌拥有大量土地储备公司案例不断发生，并最终制造出震动全球资本市场的万宝华大战。但这些动作没有引起大多数投资者的共鸣，大多数房地产股依然处在较低估值状态。

　　第二，房地产行业总量饱和与结构性短缺同在，并且还将长期存在下去。同样是产能过剩，钢铁煤炭水泥化工等由于产能过剩，价格战四起，利润迅速降低。但是房地产行业却没有出现这种情况，在销售额占比最大的一二线城市，房价不仅不跌，反而大涨特涨，房地产商赚得盘满钵满。这是因为房地产卖的并不是类似于钢铁煤炭汽车家电这些标准化产品，房地产销售的是房屋，更销售的是房屋附着的生态系统，这个生态系统背后有巨大的投资，长期的建设，门槛非常高，完全不可复制。不同位置的房屋价值不同，替代性不强，具有稀缺性，所以能够保持价格的稳定。中国城市化进程仍在中期阶段，一二线城市房价长期获得支持，房地产龙头公司盈利能力能够获得长期支持。这从香港地产类上市公司业绩长期稳定得到印证。另外认为一线城市房地产价格泡沫大的评论往往简单底把一线城市跟日本美国一线城市房价做比较，没有考虑到美国日本房地产相关税费明显高于中国，房屋使用成本远高于中国，简单对比很不严谨。一线城市核心区域的房屋有奢侈品的特征，不能简单跟人均工资比较。当然目前一线城市房屋确实已经到了一个非常高的位置，是不是将来很快就崩盘却值得商榷。

　　第三，总量饱和下行业集中度的提高给予行业龙头公司继续成长的空间。空调行业进入相对饱和的时间更早，但是我们看到格力电器一家公司居然能够达到接近50%的市场占有率，所以我们看到早已成为行业龙头的格力电器自08年以后业绩持续大涨，股价比2007年牛市高点高了近3倍。在互联网时代，信息更加透明，强者恒强，赢家通吃的特点更加明显，更加有利于市场集中度的提高，房地产行业会不会有市场占有率达到15%的企业呢?理论上是完全可行的。按照2015年房地产行业年销售额8.7万亿，假设今后整体看销售面积不再增长甚至有所下降，而销售价格跟随通货膨胀率稳步走高，总的销售额不变的话，15%的市场占有率可以达到1.3万亿元，这么看房地产龙头公司销售收入还有很大提升空间，过早言顶就会像当年错失格力电器一样错失房地产龙头股的上涨行情。

　　第四，房地产龙头公司围绕房地产生产、销售、售后服务可以扩张的多元化产业非常广泛，包括金融、教育、物业管理、家装、物流、商业、健康、养老等等，每一项都可以延伸出一个巨大的产业。就像阿里巴巴电商延伸出金融、云计算一样。这些行业有些供给严重不足，比如教育健康养老;有些小散差，有巨大的提升空间，比如物管、家装;有一些虽然产业比较发达，但仍有差异化产品的空间，比如金融行业里的房地产基金REITs。这些领域为房地产公司向城市配套服务商转型提供了足够广阔的空间。

　　最后，房地产公司短期业绩可能超预期。房地产行业自2014底走出行业低谷，15年、16年一二线城市房地产价格大幅上扬，低谷期购置土地，在房价高涨阶段进入销售和结算，势必一改之前房地产行业毛利率净利率逐年走低的格局，加上财务费用的下降，今明两年房地产行业盈利水平有望转头向上。目前各大券商研究报告对此未给予认真核算，往往就是按销售收入的增速大致给出一个同步利润增速，这与真实状况可能会有较大偏差，从而存在估值修复的空间。