看到投资东京的广告了吗 !

前几天经过建国北路，居然发现有两个到日本置产的广告，480万台币起，8%年报酬率，保证出租8年。看到这样的广告马上产生两个感觉。第一个是卖点很清楚，很有吸引力，第二个感觉是，这也是个陷阱，很容易较掉进高报酬率的迷思中。

日币1400万起就可以买新房子，令人惊艳的便宜，台北市区同样大小的房子恐怕要将近2倍金额。另外，比起台北市区平均2%的报酬率，大家完全无法抵挡8%的诱惑。而且可以锁住8年，这对于许多金融机构来说，这绝对是梦一般的报酬率，恨不得可以全区买下来。如果金管会允许台湾的银行投资国外房地产，所有的投资经理应该都可以连拿8年奖金。

不过拿了8年奖金后可能不得不辞职，因为房子一旦没有出租保证之后，大概全部得断头了。这话怎么说 ?

 1400万的新房，对比东京市中心平均2500万小套房的价格，可以了解是在相当的外围。打个比喻，内湖有将近每坪台币百万的新房，但东湖近汐止的新房，还是在20多万一坪亦有所在。

 1400万若是抓8%的年报酬率，每月的租金需收到93000日币。这可以说是山手线圈内离车站5分的走路距离的物件才有的房租，可见是高估。但如果有人保证出租，管他的。

 可以估计这是假房租。实际住的人才付每月7万，房屋公司每月多贴2万给房东。引君入瓮的意图相当明显。

 合约必定有可议之处。譬如保证出租，通常会有一段时间内若租不出去，房屋公司补贴几成，这样的条款。房子还很新，出租或许较容易，一旦旧了，一年恐有二个月空窗期，一旦空窗，房屋公司会要求房东降房租才租得出去，届时的确租得出去，但房租却降成了5万，报酬率含空窗期，恐怕剩3%。

 保证期一过，房屋因为地点差，也旧了，变成鬼屋的可能性也大增。想卖，门都没有。内湖山边的旧公寓好卖吗 ?

地点之外，还是地点! 好地点在景气好时总是涨得最多，景气差的时候跌得最慢。地点好的地方，即使旧了，还是不会租不出去或卖不掉，是最安全的投资。代价是，报酬率差，因为价格高。我们看过太多人出国投资仅强调报酬率，这是最容易失败的因素。名古屋，大阪，甚至冲绳的报酬率都好过东京，我还听过美国的套房投资报酬率超过3成，为什么不去? 这些高报酬率其实都是真的，但是有血本无归的风险，我们投资不动产是希望细水长流，以10年为单位，以养老保本为目地，不是吗 ?

摘录自新版到东京当房东