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(2024-11-28 16:34:45)
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中国房地产的问题,两
中国房地产的问题，两个字足以概括
中信书院 2024-10-23 10:09 北京
房地产行业的高增长正在面临趋势性拐点。随着住房市场的发展迈过高峰期，炒房、资金过度流入房地产部门不再是房地产市场的主要矛盾。
未来房地产市场会由“易热难冷”转向“易冷难热”。
房地产市场当前和未来面临的最突出矛盾: 一是都市圈过高的房价制约了大量中低收入群体在工作所在地的大城市定居；二是房地产行业资产负债表的收缩威胁到当前和未来的宏观经济稳定。
在这种背景下，厘清问题的根源显得尤为重要。有些问题来自情绪，对问题本身并没有很好的定义和认知；有些问题是特定发展阶段难以避免的成长烦恼；还有些问题一直得不到解决并威胁到国民福利提升和行业健康发展。
《增长奇迹之后》张斌 朱鹤
著
在新书《增长奇迹之后》，张斌博士和朱鹤博士回应了一些普遍关切但存在争议的问题。他们把对房地产问题的各种讨论概括为“三高”现象:——高房价、高负债、高度金融化，并针对“三高”现象提出了两条解决之道，洞悉中国房地产市场的底层逻辑和未来方向。
以下内容精编自《增长奇迹之后》：
01
“三高”现象高房价、高负债、高度金融化
问题一：高房价
中国的房价收入比保持在高位，大城市尤其突出。衡量房价高还是低，更适合的指标并非房价绝对水平，而是相对收入而言的房价水平，即房价收入比。
尽管中国的人均收入刚刚跨过1万美元，中国一线城市的房价已经比肩那些人均收入4万美元以上经济体的大城市。从2022年全球核心城市中心城区的房价对比看，中国内地一线城市，如北京、上海、深圳的房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市相当。
都市圈房价过高。相比大城市的房价收入比，更值得关注的是都市圈的房价收入比，这更紧密地关系到中低收入群体在大城市的居住成本。
在美国和英国，如果不去追逐纽约、伦敦核心区域的住房，普通家庭用3-5年左右的收入即可达到都市圈一套房产的购置支出。在中国，北上广深核心区域的房价收入比超过30，这些城市偏远郊区的房价收入比也均超过15。不仅大大高于美国纽约、英国伦敦的郊区，也大幅高于本国三、四线城市10左右的房价收入比。
都市圈过高的房价收入比，远远超出了中低收入群体的负担能力，把大部分新进入者挡在了都市圈外，是制约流动人口在都市圈定居的最直接因素，这对我国经济社会结构产生了诸多负面影响。
一是遏制了流动人口的消费。由于不能在大城市定居，大部分流动人口在长期预期上并不把工作所在的“常居地”当成“定居地”。在消费选择上，流动人口往往在城市工作期间节衣缩食，不愿消费。
二是流动人口的返乡置业中，相当一部分形成资源浪费，阻碍了资源配置优化。在大部分的人口流出地，流动人口在大城市工作获得收入，通过抑制消费积攒储蓄后，出于婚姻、养老等原因在本地购置房产，这些房产大多空置。
三是流动人口在大城市工作、创造税收，但要求户籍地为其提供社会保障，加剧了人口流出地的政府收支矛盾，强化了地区间发展的不均衡态势。
高房价给本地和新进入居民带来了过于沉重的购房负担，给城市发展竖起了看不见的围墙。
问题二：高负债
房地产开发建设周期长、拿地和建设等环节均占用大量资金，是资金密集型行业。然而从行业比较和国际比较看，中国房地产行业的债务水平极高，并非依靠行业属性就能解释的。
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