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(2023-11-17 20:17:45)
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分类： 房地产与居家 |
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北京楼市拐点在哪？看这三个因素
云行财说 2023-11-08 11:43 北京
北京楼市，还在期盼更多政策与加速筑底。
等待政策中的煎熬，市场依然在观望
自7月24号中央经济会议以来，北京的楼市新政并不多。
除了商贷及公积金的“认房不认贷”外，就是链家等头部中介公司下调中介费率并改为双边收佣模式的新闻了。
从价格上看，房天下数据，截止到目前，今年除2月、5月、9月北京二手房价格环比上涨外，其他月份则环比均下跌。
上涨的三个月里，环比涨幅均为0.03%，跌幅最大的月份为3月，参考均价63195元每平米，环比下降0.41%。
从成交来看，北京二手房除3月成交达2万+套以外，其他各月成交均未超过1.5万套。7月更是惨淡得仅成交9680套。
9月1号北京执行“认房不认贷”，推高二手房挂牌量，目前已逼近20万套。
北京跌多涨少，且跌幅比涨幅大，整体房价呈下降趋势。在此背景下，买卖双方都很煎熬，对未来预期也很迷茫。
北京楼市拐点在哪？
按通行市场理论，北京二手房成交以1.5万套作为一个分水岭。连续三个月1.5万套以上则可能房价上涨，反之亦然。北京已连续7个月成交低于1.5万套。
按价格理论，没有特殊政策，月成交价环比连续三个月上涨，则上涨的概率较大，反之亦然。
北京楼市显然是受政策影响。
9月1号商贷“认房不认贷”后，当月二手房成交即达到1.4万套就是个例子。
从官家否认“取消地价上限”看出，北京楼市政策出得非常审慎。既害怕政策过快造成房价上涨，又害怕房价过快下行。
北京楼市的拐点到底在哪?可以从以下几方面考虑：
1.重磅政策发布。北京的工具箱里有不少重磅政策，例如放松限购、降低房贷利率、更改普宅标准、商贷转公基金等。重磅政策将影响购买人群，特别是放松限购，效果更直接。
2.通胀。发债引发通胀，有助于实现房地产的软着陆。北京房价亦是如此。
3.取消地价上限。取消上限会加速新房分化。但与通胀一起，可以直接拉动整体房价趋稳。
按照量在价先的理论，当以上的因素发生时，成交量将逐步回升，下行周期逐步结束。
不出意外，北京在11月还是持续探底的过程。现在，只能说处于相对底部区间。至于那个底到底在哪，没人知道。
房地产的大趋势，北京楼市未来的方向
房地产处于深度调整期，必然带来诸多问题。眼下宏观层面要解决的，正是这些房地产的大问题。
1.化解房企债务危机。
高杠杆、高债务的房企接连暴雷。甚至连万科都遇到了困难。11月7号，人行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集万科、龙湖、中海、华润、保利、金地等房企座谈，询问融资需求。
10月30-31号，5年一次的中央金融工作会议上特别提出，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。可见化债、帮助房企渡过难关是眼下最重要的事情之一。这里面涉及到保交楼、房价稳定等一系列问题。
2.发展房地产新模式。
新模式是要加快保障房、城中村改造、平急两用设施三大工程的建设。减少商品房建设。同时，商品房将以改善为主，户型会更大。保障房低成本运作，商品房市场说了算。
以北京为例，保障房就是要增加公租房（低收入困难人群）、类共有产权房（低于市场价买的房子，封闭运行）、保租房（闲置公寓、城中村改造后的房子可做保租房）的比例。从目前的供地结构看，未来大部分的人群将以二绿为隔、居住在四环-六环之间，缓解大城市病问题。
3.房地产的未来发展趋势。
房地产尽管不能再作为发动经济的唯一引擎了，但依然是重要的支柱产业。帮助房企化债之后，政策端将会鼓励房企建设保障房。从原本高杠杆、高周转、高收益的快速建设商品房转变成低成本、低收益建设保障房。建商品房的企业，就看自己实力了。同时，金融会议也提出，要健全房企主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。
4.北京楼市的新方向。
说回到北京，未来的北京楼市，三环内供地趋0，四环到六环，包括城区的城中村及平原新城是建设重点。这些地方既是产业的核心区，也是人口居住的核心区。
新增加的保障房可以让年轻人租到官家的房子，价格不便宜但稳定。有一定积蓄后可以买类共有产权房及二手房。有很多钱就可以买户型更大、配套更好的新商品房。
其实，最大的变化可能就是保障类的房子增多，让人有更多选择，仅此而已。整体趋势格局没什么变化。
总结
北京楼市还在下探，当局审慎出台政策，防止大力度政策会促使楼市大起大落。
在楼市软着陆的过程中，部分财富缩水是正常的，影响不会很大。随着更大力度的政策及通胀来临，北京楼市的拐点也将随之出现。
未来北京也将按照新发展模式增加保障房供应，但对楼市格局的影响不会很大。
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