中国房地产有三大系统性失衡：城镇住宅供需失衡带来的高住宅房价泡沫、过度供给的工业用地带来的负向价格泡沫、未来将会大量闲置浪费的农村房地产泡沫。

作者 | 刘劲 段磊

来源 | 深度产业研究

刘 劲

长江商学院会计与金融学教授

投资研究中心主任

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中国房地产业

处在重要的历史十字路口

过去两年是中国房地产的多事之秋：“三条红线”政策的出台、房企债务违约频发、逾期交房潮的涌现、明星企业的轰然倒掉、到近期的“金融16条”（《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》）等房地产金融稳定政策的出台来试图重新平衡市场。

住房商品化改革以来，中国房地产的发展取得了巨大的成就，人均居住面积得到了大幅提升（1995年至2020年提升2.5倍）；在经济大盘中占有重要的地位（房地产叠加上下游产业占GDP30%左右），对国家经济有系统性的影响。

但另一方面，高房价、高杠杆等现象已经对经济发展、金融稳定、民生安居产生越来越大的负面影响。中央近年来不断强调“房住不炒”。为了遏制房价的高增长，监管层采取了很多办法，包括限购、限贷和限价等行政手段。

其中近两年带来重大影响的“三条红线”是针对房地产企业的去杠杆要求，对行业产生了深刻的影响。

但我们的研究认为，这些办法并不能从根本上解决中国房地产目前的问题，并且会带来次生问题。

比如限价引发灰色市场，过于迅速的去杠杆带来行业和产业链流动性危机等。

城镇住宅高房价的底层原因是供需失衡，必须找到供需失衡的症结才能从根本上找到解决问题的办法。

我们进一步发现，中国房地产实际上有三个互相关联的系统性失衡，把这三个失衡都梳理清楚，解决中国房地产问题的办法就比较清晰了。

中国房地产有三大系统性失衡，或者可以称为三个泡沫：

城镇住宅供需失衡带来的高住宅房价泡沫

过度供给的工业用地带来的负向价格泡沫

未来将会大量闲置浪费的农村房地产泡沫

这三个失衡是互相关联的：城镇和农村的房地产需求是背离的，原因在于持续的城镇化；

城镇住宅和工业地产的一正一负两个价格泡沫的原因来自于土地财政激励下的土地配置不平衡。

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城镇住宅和工业用地的分配失衡

城镇住宅和工业用地的分配失衡造成两个价格泡沫：一正一负。

房地产的价格走势像任何商品一样，取决于供给和需求两端的平衡性。过去房价的长线上涨，根本因素肯定是发生了持续的供不应求；投资投机的影响只是在此基础上的推波助澜。

对城镇住宅房地产的需求主要来有两个驱动力：城镇化和消费升级。

根据我们的估算，城镇化率的进一步提升和居住方面的消费升级未来有望分别带来50亿平方米和140亿平方米的新增住宅需求。

那么供给呢？

有两个环节对房地产的供给有影响：最前端的土地供给和房地产企业持有的土地/在建/建成房屋的库存情况。

后者的影响在2012年国土资源部颁布《闲置土地处置办法》后已经得到了有效的抑制；所以决定住宅供给的实际上就是土地供给，而土地供给是由地方政府主导的。

住宅用地的供给和需求过去是长期失衡的，我们发现造成失衡的原因并不是土地供给总量的不足，而是由供给结构造成的：对工业用地的超量供给大幅挤压了对住宅用地的供给，导致住宅用地价格畸高而工业用地价格极其低廉。

以和日本对比为例：日本工业用地和住宅用地价格的对比约为1：2，中国的这一数字约为1：20，背后是差异极大的土地配置比例。（详细分析见前作《中国房地产有两大泡沫，但背后原因只有一个》）

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土地分配失衡背后是土地财政激励

为什么出现这种失衡？

因为制度设计令地方政府有很强的动力和能力如此配置土地。

首先，在中国的体制下，地方政府有很强的动力和一定的资源去招商引资、发展经济（尤其体现在GDP等指标上）。

其次，地方政府对当地土地有很强的主导权，这体现在1994年分税制改革后，中央政府将所有与土地有关的税收，包括城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税，全部划归给了地方政府；也将当时规模还很少的土地出让收益划给了地方政府。

此外，地方政府在很大程度上能够影响建设用地在工业、商业服务和住宅用途之间的分配比例。

以此两点为前提，地方政府在招商引资时往往会提供税收和其它资源的优惠来增强对外资、大企业等优质企业的吸引力。

其中，土地是地方政府能掌握的最重要的资源，廉价的工业用地成为招商引资的标配。

当然，引入的新企业也带来了新的就业机会，就业机会吸引人口的流入进而也增大对住宅用地的需求。

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