日前，《求是》杂志刊登署名文章指出，“随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，‘十四五'期间我国将进入负增长阶段”。我们估计今年我国总人口就极有可能出现负增长，同时未来的老龄化率将加速，到2030年前后步入超老龄化社会。总人口过早出现负增长及老龄化加速势必会让房地产的供需双减。在今年上半年房地产开发投资已经负增长的背景下，企业和居民部门的中长期贷款增速明显下降，这是否会成为一种趋势？本文主要从人口结构变化的维度，探讨存量经济主导下房地产和金融两大板块未来可能出现的深远变化，以及大金融各子行业未来面临的机会与风险。

　　主要结论

　　基于人口老龄化加速和城镇化进程放缓的判断，得出房地产的长周期拐点或已出现的结论，这将对中国经济增长模式带来深远的影响，虽然基建投资的力度加大可以起到稳增长的作用，但不足以弥补房地产投资负增长给固定资产投资带来的拖累。从而使得中国经济从长期投资拉动主导模式向消费和科创主导模式转型。

　　长期以来，房地产业的持续繁荣带动建筑、钢铁、水泥、家电、家具等20个以上行业发展，并助推了金融业的大扩张，对中国经济的拉动贡献巨大。随着房地产投资和交易的收缩，与房地产相关的行业都将面临需求收缩问题。

　　随着经济增速放缓，此消彼长式的存量经济的特征会更加明显，区域经济的分化和产业的分化会更加明显，一二线城市的房地产景气度会高于三四五线城市，同时，房地产企业面临重整，其中国企地产龙头的市场发展空间较大。

　　我国金融业增加值占GDP的比重未来会回落，原因在于房地产的投融资需求将持续下降，货币扩张速度会下降，以存贷差作为获利主要手段的银行传统经营模式面临挑战。对于那些过去对房地产依赖度过高的金融企业而言，过去因房地产的繁荣而强大，今后则将因此而拖累。

　　日本在房地产泡沫破灭前，直接融资占比约25％，房地产泡沫破灭后这一比重迅速提升，目前已超过50％。美国直接融资比重则更高，自1995年以来保持在85％左右浮动。因此，我国未来的直接融资比重将提升，相对看好非银金融行业，尤其是资本市场的财富管理行业。

　　在房地产及与房地产密切相关的银行业面临调整压力的背景下，资本市场改革成为重构金融与实体经济良性循环的突破口，行业向上发展趋势持续。短期在流动性总体宽裕及市场偏好提升之下仍有修复空间。

　　保险行业的未来发展空间仍大，尤其在人口老龄化的背景下，养老需求大增，保险资管行业的规模有望进一步扩大。但中短期受房地产走弱的拖累和疫情影响，出现供需错配和信用事件频发等。故保险行业需要顺应经济结构的变化，适时调整营销策略和资产配置策略。

　　人口结构变化对经济长周期影响显著

　　我国将面临更快的老龄人口增长

　　从上世纪50年代到70年代，我国的人口政策经历了从鼓励生育到计划生育的过程，从而给20年后的经济带来与西方国家完全不同的戏剧性影响，即人口红利大增与老龄化加速以及与此相对应的经济高增长与较快减速。

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