记录：以PS估值房地产企业，万科，融创，D.R. Horton，PULTEGROUP，横向比较研究，2017年9月26日星期二。

 

万科，融创，D.R. Horton，PULTEGROUP，生意模式类似：批发土地+零售房屋，采用PS指标对销售型企业进行估值，并无问题。唯有PS指标与毛利率，净利润率，杠杆率有直接关系。

 

保守投资者对SALES，以合并报表口径的收入为基准；激进的投资者，甚至以预售销售口径为基准。为何不能：以报表收入口径为基数，以0.5×PS买入行业标杆万科，轻松赚确定性的钱呐？2016年8月19日星期五，笔者以24.60元/股卖出万科A，以2016年为基准：PS1=1.2倍，PS2=0.74。回顾起来，接近保守合理估值，确实没有办法赚到击鼓传花的钱。

 

【对高周转房企，利润释放之前，用ps和毛利率，结合货值和有息负债规模进行估值比较合理。否则利润释放的时候，股价要涨5-10倍。】每过3-5年，香港市场就会给予一个拨乱反正的机会。

 

2012-2013的地产股行情，主流地产股市销率都在0.6-1.0左右了。目前按照2016的市销率目前主流地产股大约0.3左右。如果按照合理的估值中枢，权益销售给0.8-1.2ps很合理。按照实际销售的0.6-1.0ps合理。

 

内房股过去10年一直低估，2009年，2013年有两次拨乱反正，市销率到1.0左右合理位置。但是从2010年开始，全世界开始逐渐对人民币资产折价定价。

 

以融创为例，本轮拨乱反正估值可能提升6-8倍，从0.15ps到0.8-1.0ps的合理估值，甚至出现泡沫到1.2-1.5。 融创这样的公司，合理ps应该在0.5-0.8左右。对应市值差不多是1800亿-3000亿左右，然后每年30-40%的成长性。考虑到成长性，如果内房股牛市来临，融创我认为可以给0.8-1.2ps，也就是2400-3600亿。

 

每一轮牛市港股都不缺乏10-20倍股。05-07年，第一集团涨幅在10-18倍。09-11年，第一集团涨幅在6-8倍。11-13年。第一集团涨幅在5-7倍。14-15，第一集团涨幅在 2-3倍。16-18年？这一波地产行业跟05-07年类似，是全国各线城市，是全世界的地产大牛市。但是股市很难重复昨日疯狂高点，好在本次行情的起点估值是历史最低的。

 

【市销率1=市值/收入（人民币），以历年中位数统计。】仅对PS指标而言，我国行业标杆万科PS=1.0属于合理估值。而美国最高规模霍顿房屋，达到1.0市销率就已很疯狂。毛利率，净利润率，杠杆率，差异很大，切莫混淆。

 

万科A：最高=2.7，均值=2.1，最低=1.3。（极限最低值=0.49，2014年）

万科B+H：最高= 1.7，均值= 1.1，最低= 0.7。（极限最低值= 0.24，1999年）

融创中国HK：最高= 0.71，均值= 0.55，最低= 0.37。（极限最低值= 0.19，2012年）

D.R. Horton：最高= 1.0，均值= 0.8，最低= 0.5。（极限最低值= 0.18，2008年）

PULTEGROUP：最高= 0.8，均值= 0.6，最低= 0.4。（极限最低值= 0.24，2008年）

 

以2017年最高股价的PS1估值：

万科A：1.57  

万科B+H：0.99

融创中国HK：2.8

D.R. Horton：1.0

PULTEGROUP：0.95

 

【市销率2=市值/銷售金額（人民币）】 激进的投资者认为：市场价格提前反应，当前预售2年以后转为收入（竣工）而带来的利润释放。我认为：这是观察市场的重要方向。

 

万科A：最高=1.7，均值=1.3，最低=0.8。（极限最低值=0.33，2014年）

万科B+H：最高= 1.3，均值= 1.0，最低= 0.7。（极限最低值= 0.4，2016年）

融创中国HK：最高= 0.5，均值= 0.4，最低= 0.2。（极限最低值= 0.14，2012年/2016年）

碧桂园HK：最高= 1.3，均值= 1.0，最低= 0.7。（极限最低值= 0.23，2016年）

 

（万科是全口径销售金额，融创/碧桂园是权益销售金额）

 

以2017年最高股价的PS1估值：

万科A：0.91 （注：全口径销售金额4700亿）

万科B+H：0.6

融创中国HK：0.62（注：权益金额2000亿。）

碧桂园HK：0.66（注：权益金额4000亿）

以销售金额为基准的PS指标看，万科H，融创中国，碧桂园都是低估范围内。

 

【毛利率/净利润率/杠杆率】长期看，利润率下降，降杠杆是大概率。谁能准确预测，2年以后的利润率？以合同銷售金額为基准的PS估值，是建立在毛利率/净利率稳定基础之上的。以融创为例：2010年至合同销售均价从1.1万/平方米，持续提升至2015年度2.1万/平方米，毛利率却从40%下滑至13%左右。

 

毛利率：

 

万科：30%  2016年=29%

融创中国HK：24%  2016年=14%

D.R. Horton：19%  2016年=20%

PULTEGROUP：16% 2016年=27%

 

净利润率：

 

万科：11%         2016年=8.7%

融创中国HK：13%  2016年=4.4%

D.R. Horton：4%     2016年=7%

PULTEGROUP：3%   2016年=8%

 

杠杆率：

 

万科：  2016年=7.3

融创中国HK： 2016年=12.5

D.R. Horton： 2016年=1.7

PULTEGROUP：2016年=2.2

 

***** 以下来自网络 *****

 

https://xueqiu.com/5819606767/92859586

DAVID自由之路

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发布于09-23 15:14

ps大法为内房股定价合理否?

 

ps大法为内房股定价合理否?

 

纯理论探讨，说的不对莫喷。

 

现在很多人认为内房股应该放弃nav估值，要用ps大法，基本逻辑是如果一个地产商今年卖了1000亿房子，理论上有10%净利润，在两年后会带来100亿利润，按10pe估值，那么该企业估值应该1000亿，也就算ps=1是合理估值。

 

一个净资产400亿的企业，如果三年后销售额做到6000亿，那么该企业应该估值6千亿。

 

假设中国楼市持续火爆三年，该企业真的做到了6000亿销售额，19，20，21年净利润是300亿，400亿，600亿，公司净资产做到1700亿。

 

第四年楼市冷了，后面怎么估值?再回过来用nav法则吗?

 

美国最大房产开发商市值100多亿美元，全球大部分地产商最后会自持物业，因为现在商品房买了能住100年，大家都有房子后，必然地产开发强度会下降，美国这样靠移民支撑的国家，一年才新建一亿多平米，中国一年15亿平米建设强度，未来肯定会降下来，而不是线性增长。

 

这一天可能是三年后，也可能是十年后，假设来临，地产商干什么?把净资产分给股东散伙?好像没人这么干。最大的可能是转型为自持物业。

 

但问题来了，中国楼市租售比很低，不论住宅还是商业地产，此时该怎么估值?是不是净资产要打折?SOHO中国就是例子。

 

而内房企业净资产做到ps=1的估值需要多少年?

 

当然，疯狂的市场完全可能把股价炒到1ps。

 

@小兵oo9

 

内房股过去10年一直低估，2009年，2013年有两次拨乱反正，市销率到1.0左右合理位置。

 

但是从2010年开始，全世界开始逐渐对人民币资产折价定价。在我看来，人民币资产应该是全世界最高估值的资产，如果道琼斯20倍pe，a50应该25倍，恒生国企应该25倍pe。从pb上看更科学。

 

看空中国，首当其冲就是看空内房，内房大部分时间都在超级低估到合理偏低之间运行。

 

以融创为例，本轮拨乱反正估值可能提升6-8倍，从0.15ps到0.8-1.0ps的合理估值，甚至出现泡沫到1.2-1.5。也不是没有可能。融创今年4000亿，明年6000亿，2018年8000亿销售。我个人给5000亿估值。2018年实际销售利润大概是700-800亿。合理市值8000亿，折现到今年，5000亿。

 

我是比较理性的投资者，因为比较理性，我拿住了2只10倍股，还有3只5-6倍股。我希望融创是第一只30-40倍股。

 

恒大上涨，最大受益者是快速发展中的高周转巨型房企，也就是融创和碧桂园。对高周转房企，利润释放之前，用ps和毛利率，结合货值和有息负债规模进行估值比较合理。否则利润释放的时候，股价要涨5-10倍。

 

未来5个月，融创可以销售一个中海。凭什么才给中海1/3不到的估值？

$融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$

 

$融创中国(01918)$

 

 

融创这样的公司，合理ps应该在0.5-0.8左右。

对应市值差不多是1800亿-3000亿左右，然后每年30-40%的成长性。考虑到成长性，如果内房股牛市来临，融创我认为可以给0.8-1.2ps，也就是2400-3600亿。

 

你跟我说恒碧万？我觉得恒碧万也**低估。大家一起涨，把空间打开。

 

可惜我喊了一年内房股低估，内房股还处于熊市中，估值太低太低，看不下去。太没面子，太没面子了。

 

以上纯属个人观点，我95%仓位地产股。跟风需谨慎。

 

小兵oo9:

港股地产股仍处于超大熊市底部

目前地产股还处于超大熊市的底部，无论 $新城发展控股(01030)$ $融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$ 中国恒大

历史总是轮回轮回轮回

2012-2013的地产股行情，主流地产股市销率都在0.6-1.0左右了。

目前按照2016的市销率目前主流地产股大约0.3左右。

按照2017吹牛b的预期的销售，市销率0.2左右。

假定50%吹牛皮成分，那么目前0.25倍2017年市销率

本轮行情市销率看到0.6，也就是地产股还有140%涨幅。如果能见到1.0，那就是集体4倍股。

你说对了，有时候我就这样傻，就看市销率。因为目前不需要细算账，是一目了然的低估。

不负责任的吹牛b，目前还是地产股大熊市底部。

据此操作，亏钱了别找我，因为我比你亏的还多。

赚钱了打赏我。

 

回复@三万英呎: 内房股隔几年就爆发一次，每一次牛市，每一次阶段行情绝不缺席。别问为什么，内房股有足够的价值支撑上涨。

 

如果按照合理的估值中枢，权益销售给0.8-1.2ps很合理。按照实际销售的0.6-1.0ps合理。

 

融创今年估值下限给2000合理，然后在此基础每年有40%-50%成长性。

 

如果把融创看成成长股，

2017-2019，3000亿，4500亿，6000亿销售。

 

给1.2ps也不贵，股价大约88.48元。

这是融创的乐观展望。

$融创中国(01918)$

 

不过你可别信，我一向靠打赏为生的。

 

https://xueqiu.com/6254918995/87971463

内房股的投资逻辑

 

一，gdp

 

房地产及其相关行业在gdp占比超过了20%，间接影响估计达到30%。

 

房地产销售下降10%，影响gdp 2%-3%，也就是如果gdp要确保6%以上，除房地产外其他产业，要增长10%-13%。这其中的难度，经济学家去算吧。

 

所以我觉得，全国地产销售下降10%，就是容忍极限了。那么房地产销量有没有可能下降10%，当然有，即便很微小，也有。但综合考虑我国目前的经济发展阶段，我认为可能性很小，如果真的发生，中国各行各业的日子都不好过，很难找到好的投资机会。

 

二，我们假定中性和悲观两种情况。

 

首先从货值和推盘角度，恒碧万明年比今年推盘增长20%-30%，融创推盘增长50%-60%。

 

1、悲观情况，全国房地产销售下降10%，宇宙四大房企由于集中度上升，领先行业20%—30%左右，也就是宇宙四大房企，2018年仍有10%-20%的销售增长。

 

假定4大房企去化率一样（融创的去化率还是具备一定优势的），比今年低5%。

 

那么最终融创的增长仍将达到40%-50%。领先4大房企。

 

2，中性情况，2018年地产小年，前紧后松，房地产销售维持2016-2017年的销售额，也就是0增长，0增长意味着房地产在gdp中的作用每年下降1%，从长期看这符合国家战略需求，地产的贡献率下降，但5-10年内仍然是经济稳定的重要基石，比如到2027年，房地产贡献率就下降到gdp的10%左右了。

 

那么这样的趋势下，由于行业龙头的集中。

 

巨型房企每年15%-30%的成长性，继续维持3-5年，集中度再上升1倍。然后或早或晚转型成综合性企业。

 

那么恒碧万仍然具备15%-30%的成长性，目前按照当期销售来估算，大约3-4倍pe。

 

融创呢，仍然具备30%-50%的成长性。按照房屋销售估算。大约2-3倍pe。

 

最后呢，是企业文化，团队，领袖分析。此处省去1918字。

 

$融创中国(01918)$

 

$碧桂园(02007)$

 

$中国恒大(03333)$

 

三、空间

 

每一轮牛市港股都不缺乏10-20倍股。

 

05-07年，第一集团涨幅在10-18倍

 

09-11年，第一集团涨幅在6-8倍

 

11-13年。第一集团涨幅在5-7倍

 

14-15，第一集团涨幅在 2-3倍

 

16-18年？这一波地产行业跟05-07年类似，是全国各线城市，是全世界的地产大牛市。

 

但是股市很难重复昨日疯狂高点，好在本次行情的起点估值是历史最低的。

 

我估计第一集团涨幅在8-12倍之间。目前是3倍。

 

未来还有2-4倍空间。

 

比如融创今年3000亿左右，明年4500亿左右，明年达到0.6ps，市值2700亿，还有4-5倍空间。

 

四、融创的5层逻辑

 

1，地产板块估值回归，目前正在进行中

 

2，融创，6-7-8月销量300亿常态，每月贡献20亿利润，目前市值不足600亿。

 

3，2018年，融创推货预计相当于恒碧万的80%，销售额也极有可能达到恒碧万的80%，甚至更高（暂时不做预期）

 

4，老孙的大格局（不许再说乐视，我都100%计提损失了 [哭泣] ），操盘能力，高品质的房子，改善型住房的需求。这是融创的硬实力，在未来4强争霸赛中，转化为利润率和去化率，这是融创最有力的武器。

 

5，这是所有龙头内房股的大逻辑。你赚了钱，会不会买更好的房子自己去住，如果你在巴黎，纽约，悉尼，香港，上海，拥有3-5套房子，你永远都是富人。全世界70%的财富最终都沉淀在不动产里。因为这些是有限的资源。

 

2020，4强门槛最低3000亿，最高看到10000亿，融创预定一张门票。