从证监会一则反馈意见，谈一谈土地合规对资本运作的重大影响

自仪股份，原名“上海自动化仪表股份有限公司”，现更名为“上海临港控股股份有限公司”，A股主板上市，股票代码：600848。该公司于2014年12月5日发布公告，拟进行重大资产重组，剥离原有资产和负债，注入临港投资及其下属公司园区开发业务，预估值共为28.5亿元。

为完成上述资本运作计划，自仪股份向中国证监会提交了《上海自动化仪表股份有限公司发行股份购买资产核准》行政许可申请材料，证监会则于2015年5月18日正式受理了申请，并于2015年6月12日向自仪股份出具了《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（151079号），要求公司就有关问题作出书面说明和解释，并在30个工作日内向中国证监会行政许可受理部门提交书面回复意见。

其中涉及的土地问题，非常具有典型性，是诸多公司生产经营过程中普遍遇到的问题。

一、            证监会反馈意见中提到的土地问题

证监会在反馈意见中共提出23个问题，其中第4个问题专门对自仪股份非公开发行股票所涉土地提出如下问题并要求回复：

“申请材料显示，自贸联发的一宗划拨土地用途为机关团体。请你公司：1）补充披露上述划拨地的取得过程是否符合相关规定。2）结合《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）及其他划拨用地政策，补充披露上述划拨地注入上市公司是否违反相关规定。如涉嫌违反，是否已采取必要措施进行纠正，并披露由此形成的相关费用的承担方式及对标的资产评估值的影响。3）结合划拨土地用途，补充披露目前使用状态是否符合相关规定。”

二、            该宗土地的取得是否合法合规?

对于该宗土地的取得是否合法合规的问题，自仪股份首先简述了该宗土地的取得过程。概括下来就是，该宗地原是为洋山保税港区建设需要，由上海市政府划拨给洋山保税港区临港管理服务中心。之后，又由上海临港新城管理委员会向上海临港保税港经济发展有限公司（系自贸联发设立时的公司名称） 将核定范围内的国有土地3.5058公顷的土地使用权批准给保税港公司建设洋山保税港区临港管理服务中心一期工程使用。

自仪股份同时提供资料证明，该宗地已取得上海市规划和国土资源管理局出具的《国有建设用地划拨决定书》及《房地产权证》。由此可见，该宗地的取得过程基本符合土地法律法规的要求。

三、            划拨土地能否被注入上市公司？

对于将该土地注入上市公司会不会违反《国务院关于促进节约集约用地的通知》及其他划拨用地政策问题，证监会想说的是，将免费的划拨土地注入上市公司，有没有违反国家土地法律法规。如果不符合法律要求，有没有采取补救措施。

应该说，该问题可以反映出，证监会在审查上市公司非公开发行股票等资本运作申请时，审查标准较为严格。证监会所注意的，并不仅仅限于土地有没有土地证这么简单，而是关心到划拨与出让这些“土地证背后”的细节。

客观地说，这个问题是很多企业，特别是民营企业最容易犯错的问题之一。实践中，很多民营企业普遍的心态是，我的土地有土地证就一切OK，地就没有任何问题。

如果法律上确实是这样，那么证监会显然不会就此揪住不放，上市公司更是可以不予理会。实际是这样的吗？

 证监会反馈意见中提到的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，发布于2008年，是近年土地法律实践中相当重要的一份规范性文件。该通知第6条特别强调：“除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。”

那么，哪些用途可以使用划拨用地？就划拨用地的使用，国土资源部于2001年专门发布了《划拨用地目录》，其中第3条明确规定，“对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权”。

显然，作为上市公司，自仪股份是以营利为目的的，并且就其非公开发行股票的最终用途，也没有资料显示其为国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目。所以，证监会的意思是说，如果该宗地目前仍为划拨土地，则有违法嫌疑。如果所涉土地违法，当然证监会便可能否决非公开发行股票申请，甚至移交土地管理部门处理。

好在自仪股份日常运作较为规范，此前已解决了划拨土地问题。据此，自仪股份回复证监会：“为促进洋山保税港区内土地集约利用，该处土地规划由机关团体用地调整为商办用地，同时由保税港公司对该处土地按照国家和上海市有关规定进行土地划拨转出让的补地价处理”。因此，自仪股份拟注入的该宗地，并未违反国务院上述用地规范。

四、            土地用途是否合法？

我国土地管理中，一个非常重要的管理手段便是用途管理。也就是说，土地划拨或出让的同时，会限定具体用于工业、商业、办公、文教等等。如果超出土地管理部门限定的土地用途范围，便属违法。严重者可能会被收回土地，甚至追加罚款等进一步处罚。

证监会已经注意到自仪股份拟将该宗地注入上市公司，而土地用途又是比较重要的土地管理事项，因此要求自仪股份进一步说明该宗土地目前的实际使用状态，以确认该土地的实际用途是否合法。

对于上述问题，自仪股份给出的回复是：“自贸联发该处土地目前用途为商务办公用地，自贸联发已全额补缴土地出让金并签订了《国有建设用地使用权出让合同（划拨用地转让）》，该地块《房地产权证》目前正在办理之中。”可见，该土地的规划用途为商务办公，自仪股份应只能将其用作商务办公用途，而不得转作他用。

五、            土地合规对资本运作的重大影响

从证监会的反馈意见以及自仪股份的回复中，我们可以清楚的看到，证监会作为资本运作管理部门，对于资本运作过程中涉及到的各种问题，都会予以关注。土地，作为资产中的重中之重，更会得到证监会的特别关注。

同时，我们也不难发现，证监会对土地的关注度，基本与国土资源部的执法标准相当。对土地问题的审查，绝不仅仅止于有没有土地证这么简单，而是会深入到土地取得过程、土地用途与规划、土地出让金的缴纳等土地管理法律实践中的方方面面。

对于上述土地问题，即使是隶属于上海国资委旗下的自仪股份尚且不敢怠慢，缺乏如此背景的民营企业更加不能轻视。

如果土地取得过程不符合规定，土地利用总体规划、城市规划存在问题，土地出让、土地用途等存在违规，无论是首次发行股票，还是非公开发行股票，抑或其他资本运作项目，都可能因为土地问题而被证监会“一票否决”。倘若如此，宏大的资本运作计划便会泡汤，损失除了预期可得利益的丧失，对于上市公司来说，可能还会导致股价的“飞流直下三千尺”。

至于如何防范，本律师认为，最好的办法可能就是防患于未然。即在土地取得的整个过程中，考虑到土地权属、土地利用总体规划和城市规划、土地用途、土地征收与拆迁、土地出让等方方面面的细节问题。对于已经取得土地的企业来说，则应通过尽职调查等有效方式，及时发现问题，并及时采取补救措施，以免因小失大。

（上海大邦律师事务所律师/合伙人  王秋瑞）