原网志日期：2010-06-28 09:47

领汇房产基金物业组合持有内部楼面面积约1,100万平方呎的零售地方及约80,000个泊车位。总内部楼面面积中，约有8%、32%及60%分别位于香港岛、九龙及新界。自2009年11月开始，公司将零售物业管理人员由外判公司担任转为直接雇用，而保安及清洁等服务将继续外判．由于管理物业人员能直接监控外判服务的表现，有助提升保安及清洁等服务水平。另一方面，此种经营模式将领汇直接与租户接洽，容易明白租户的实际需要，方便公司调配资源，除可提高管理效率外，更可节省不必要的成本。

现时领汇有14个有待资产提升工程的物业，公司预计于今年资本开支为7亿7千万，主要提升位于乐富零售物业。由于负债比率只有18.4%，加上营运现金流强(09年为30亿)，所以资本开支对公司没有构成压力。由于完成提升工程后，出租空置商铺需时，收入贡献约一年后才能完全呈现，因此提升工程已完成一年的黄大仙及长发物业可成为今年盈利增长的动力。同时资产经提升后，租金亦会相对调升，2009年整体续租租金上升20.5%，但续租率创近5年最低，只有71.4%，但整体物业租用率接近91%。由于续租率已包括在同一物业内迁移的租户，显示租金上升将减低毛利较低租户续租的意欲，但同时却引入对租金有较高负担能力的租户。

以贴现股息模型计算，合理值为$21.14，估值波动范围$18.68至$24.3。