对一个刀子本质的判断需要两个条件：看刀子的功用—削东西；看刀子在谁手里—用来干什么。前者是“求真”，后者“观人”。二者合一才能判断事情的真相和本质。否则，仅仅认为刀子就是削东西的，就过于天真了。世界很复杂，刀子一旦到了杀人者手里，它就是凶器了。

同样地，对中国楼市的判断，也需要这样的两个尺度。求真---楼是干什么用的；观人—楼后面有谁。

楼是干什么的—“1998-2003年的商品化”与“2004年后的金融化”

1998年，中国楼市的布局是：100套房子，80套经济适用房，10套廉租房，10套商品房。其本质含义是：90套房子是用来住的。因此，这个时间段的房子是“商品”。

2003年，楼市的布局演变为：100套房子，80套保障性商品房，10套商品房，10套廉租房；其实质含义：90套是用来卖的。因此，2003年以后的房子是“股票”。

数据显示：2009年，中国GDP6.6%贡献率是由房子提供的，4份投资1份是房产，100元消费50元是房子，60个行业与房子紧密相关。所以，数据指向了：房子后面是流动的货币。

就像没有任何人会认为“股票=纸”，因为大家知道后面是流动的货币。当今天，房子后面有这么多货币的时候，还有人会相信“房子=住的窝”吗？

在2004年之后，房子，本质上是“金融产品”=一种投资的工具=特殊股票。

既如此，那么：

1、商品的要素：成本、需求、供给，也对它不起决定性作用了。

2、资本的要素：货币发行量、货币流通速度，就是决定性因素了。

由此，生活中的常识：

房价＊房屋数量=房子价值量，房子价值量=货币发行量＊货币周转速度。

在逻辑上，两个常识相关联，可以看到：

房价＊房屋数量=货币发行量＊货币周转速度

为方便观察，我们给它简洁化：

房价=(货币发行量＊货币周转速度)/房屋数量

也就是说：当房子被金融化时，房价，源于“货币政策”和社会提供的“房屋数量”。

在当前中国：

货币发行=1.信贷+2.外汇储备（因为中国外储的本质是：进来1美元，国内发行约21元人民币）

货币速度=1.银行准备金率（本质类似于国家安在银行的水龙头，控制银行出来钱的规模）+2.利率（本质类似于社会的牧羊人，控制把社会上的钱向银行里赶的规模）

所以，回顾2004年以来，是不是可以理解房价的趋势了呢？

同理，判断一年内房价走势也很简单了:分母=房屋数量，1年内既定，可看做常数；所以，房价就由货币政策决定，而不是什么成本、刚需。

楼后面有谁---国内资本，国际资本，政府

开发商是楼后面的第一人。但随着国家对房贷的严控，开放商本身成为符号，后面的人是两大资本：国内国际资本。

房贷被严控，开发商开辟两大融资路径：

1、债券融资：温州炒房团可以来买，巴菲特也可以来买

2、股权融资：你可以买万科股票，高盛、大摩也可以。

所以，“国内资本+国际资本”，才是开放商后面的“人”。

2010年上半年，国内房产市场从高盛、大摩等投行融资800多亿人民币。

政府是楼房后面的第二人。

郎咸平团队的数据：税费62项，约占房价30&--50%，土地出让金，约占房价30—40%。

                             楼房的本质—政治经济学

经济学：2002年，美元贬值：

1、全球对冲资本进入资产领域，中国外储开始剧增。房产布局中，100套房子中90套房子成为“卖的”。所以，资本流向楼市，房子产成为支柱

2、美元套利资本进入汇市，2005年人民币开始升值。之后，8:1,----7:1，---6.3:1,一路走来，进入美元所产生的人民币流向楼市等资产领域，房子资产剧增。

3、国内经济路径：外贸导向（外汇增加）+投资驱动（招商引资），形成国内主动对美元的吸引，于是三股洪流汇聚一起，中国资产火爆了。

政治学：路径形成，反过来成为了依赖。

资本的本性：不是“合理利己”而是“嗜血”。

政府的目标：其优先性与市场的优先性分别是两个逻辑路向。