近年来目睹楼市之怪现状

邓超义

纵观房地产市场，一些楼房建好三五载也不销售，就等着房价上涨多收利润；房价越高，增值空间越大，抗风险能力越强；从居住面积到使用年限，从园区配套景观到房屋举架高低，新房“缩水”现象明显增多……看看这些房地产市场出现的各种奇怪现象，不能不令人生出些许感叹。

怪状之一：开发商“捂盘”

“吃一堑、长一智，如今知道什么叫捂盘了。”在某豪华住宅楼盘的售楼现场，一对又没能买到房子的小夫妻直呼“郁闷”。

丈夫许先生向笔者详细讲述了买房的曲折经历：两人想买套好房子，从今年春节后就一直看房至今，但总是才听说开盘就给告知卖完了，“先是打电话过去问告诉我们还没开盘，再几天打电话过去就说卖完了”，这样的事情已经“好几回了”，搞得我们苦不堪言。

让许先生郁闷的楼盘位于某市区黄金码头，开盘当天，270多套房子就抢购一空。

“正常，这太正常了！如果你仔细去查一下预售证，其实很多房源都应该是一次性上市销售的。”据业内人士肖先生透露，当下分期分批供应房源是房地产商捂盘的典型做法。

其实，捂盘的招数还有很多，拖延销售周期的做法也比较典型。此前笔者就亲眼见过一个普通住宅楼盘卖一两年的事情，现在类似的事情还在发生。

一位资深销售人员雷女士说：“这可能是另一种销售模式，先把那些户型不好的卖掉，把户型好的囤起来等卖个高价，而这些房子在有关监管部门那里显示出的信息却是卖不出去。对普通购房者来说，先期不想买，涨价之后买不到。”

据肖先生介绍，为了躲避相关部门的监管，开发商还会自己组织一批买家，“甚至是自己的员工”造成虚假的成交量，然后再取消销售合同重新出售。类似的“合作者”也可能不是个人而是中介机构，这些机构不管是在资金还是在渠道上都会更有优势，相对较低的价格买进，再以更高的价格卖出。“按时开工、按时预售，明面儿上根本查不出来是捂盘，这类机密信息即使你能知道也拿不出证据。”

此外，捂盘的招数还有拖延领取预售许可证时间、领了预售许可证也不开盘等等。

“现在房子这么火，甚至一天一个价，多捂几天就意味着多赚好多呢，老板会嫌钱多吗？”小姚一直在某房地产公司做销售，她透露说，捂盘就是要让人感觉房子很紧张，事实上，还有房子没卖，要等到行情好的时候再卖。

虽然捂盘存在一定的市场风险，但“房子这么火”让开发商捂盘的时候很有底气。只要开发商认为市场会继续向好，房价会继续上涨，而且区域其他竞争楼盘对它没有压力，就必然会采取捂盘策略，以达到减慢销售速度的目的。

此外，捂盘还和开发商的资金状况有关系。业内人士表示，正因为开发商不缺钱，才有条件放慢销售节奏，如果资金紧张，也不得不采取快速销售的策略。

怪状之二：房价越高，涨幅空间越大

许多人还记得，位于杭州市钱江新城区块的“绿城·蓝色钱江”楼盘，在2009年5月18日一期开盘时，均价达到了三万元一平方米，尽管已属当时的“天价”，但结果也是哄抢一空。

新楼盘如此，老楼盘又何尝不是这样？位于杭州市区的90年代房屋采荷小区，2009年初成交均价为1.3万元／平方米，到2010年7月已经涨成了2.2万元／平方米。很多人在投资过程中发现，本以为开盘价格低，升值空间大的一些楼盘反而升值缓慢，一些原本价格就已经“吓人”的楼盘反而让人们对房价涨幅想象力的底线被屡屡击破。

据业内人士介绍，高房价楼盘增值相对更快，而且抗风险性也强。如果房价要涨，一定是从市中心向四周蔓延，增幅呈现递减状态。相反如果房价要跌，却是从四周向中心扩展，跌幅会呈现出递减状态。

怪状之三：新房面积遭遇“缩水”

近年来，一些房地产开发商开发的新房“缩水”现象明显增多，且“缩水”隐蔽性更强，从居住面积到使用年限，从园区配套景观到房屋高低等，既侵蚀了购房者的合法权益，也引发大量的诉讼事件。对此，专业人士道出新房“缩水”的四大典型表现，并开出药方予以破解。

典型案例一：屋子变小。前不久，赵先生买了一套商品房，建筑面积146平方米，使用面积117平方米。交房后，赵先生觉得房子面积有问题，就找到一家房产测绘公司重新测量，结果房子的使用面积只有112平方米，比销售合同整整少了5平方米，缩小4.2％。然而，由于合同约定可以退房的条件是建筑面积误差超过3％，而不是使用面积，赵先生有苦说不出。

根据有关司法解释，房屋使用面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的按约定，无约定或者约定不明确时，误差比例在3％以内的，双方据实结算；若超过3％，买房人可提出解除合同要求开发商无条件退房，并返还已付购房款及利息。专家建议，如果消费者的退房请求被拒，可通过消协责成开发商按规定执行，也可向法院提起诉讼，要求强制执行。购房者为了避免吃哑巴亏，在签订购房合同时应认真核对条款，要把建筑面积和使用面积都作约定。

典型案例二：“使用年限”常被忽略。一些购房者在拿到新房的房产证后，经常发现，房产证上标注的使用年限是40几年，或50几年，而非一般住宅土地的70年。使用年限“缩水”，让购房人有被开发商欺骗的感觉。专家对此表示，通常开发商从政府部门取得土地使用权后，楼盘均有一定的开发建设期，所以购房者取得房屋的土地使用年限都不会是70年。只要消费者购买的是民用住宅，就不需要过于担心使用年限的问题。

专家建议，为了避免不必要的麻烦或担忧，购房者应当将土地使用期限作为开发商的一项陈述事项写进合同，在购房合同中明确土地使用年限缩水、占地范围有误差等情形下的处理方式。

典型案例三：消失的花园和“缩水”的游泳池。一般购房者经常遇到这样的情况：开发商预售房时，按照楼盘规划图，显著标明建有花园甚至游泳池，这成了吸引合同成交的重要因素。然而入住后才发现，中意的小花园被改了规划，彻底消失，游泳池更像儿童池。

专家提醒，楼盘广告属于宣传资料和销售广告，购房者在购买商品房时应当注意收集这方面的材料，如交付的房屋与宣传资料和销售广告不符，购房者可以联合小区业主，以集体诉讼的方式要求开发商承担违约责任。

典型案例四：房子变矮。郝先生在看某处楼盘的样板间时，被高挑的房顶和开阔的空间所吸引，决定买下这个楼盘的房屋。在房屋买卖合同中，开发商承诺，房屋的层高是2.9米。可是交房后郝先生发现，开发商给他的房屋质量保证书注明的层高只有2.75米。

专家认为，由房产管理部门提供的商品房买卖合同范本中，一般没有明确约定层高“缩水”开发商应如何承担责任，要求开发商将层高恢复到合同约定的高度也不现实，因此购房者在签订购房合同时对层高“缩水”问题，要明确约定违约的赔偿方式和数额，以便更好维护自身的合法权益。

（《金融经济》2010年第8期)