今天又看到了小兵旗下第11好汉，新城B，他也太乐观了。我的分析如下。

截止2011年3季报9月30日财务数据

 

资产一栏中，主要栏目有

货币资金    15.88亿

预付账款    27.71亿

存货        221.54亿

其他流动资产11.43亿

非流动资产  8.12亿

合计        292亿

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负债一栏中，主要栏目有

短期借款   4.69亿

应付账款   48.07亿

预收账款   130.87亿

应交税费   2.22亿

应付利息   0.84亿

其他应付款 2.73亿

一年到期非流动负债 22.44亿

其他流动负债  1.60亿

非流动负债   46.47亿

合计   260.23亿

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所有者权益  31.8亿

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首先想说的是到预收账款，9月底为 130.87亿，10月销售6.13亿，结转7.99亿，11月销售13.46亿，结转6.52亿。就是说到11月未结转为130.87+6.13-7.99+13.46-6.52=135.95亿。不知道小兵到11月底190亿预收未结算项目这个数据是哪里来的？信口开河？

 

下面我进行分析，公司09年和10年毛利率均未29.3%

09年营业收入为54.11亿，实际净利润为4.89亿。净利润率为9%

10年营业收入为66.2亿，实际净利润为6.46亿。净利润率为9.76%

11年前三季度营业收入31.49亿，实际净利润2.57亿。净利润率为8.16%

所以截止9月底，未结算收入130.87亿，我以10%的净利润率（高于过去3年的数字了）来计算，未结算利润也不过是13亿而已。

 

如果我在9月底把利润立刻结转掉，这样真是资产负债情况会更清楚。简单起见负债减少了预收账款130亿。资产就减少了117亿存货（真实情况应该是主要减少存货，其他资产部分也会有相应减少，简单起见就全部减在存货上了）。

资产栏目中存货减少117亿，资产变为

货币资金    15.88亿

预付账款    27.71亿

存货        104.54亿

其他流动资产11.43亿

非流动资产  8.12亿

合计        175亿

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负债栏减少预收账款130亿，负债变为

短期借款   4.69亿

应付账款   48.07亿

应交税费   2.22亿

应付利息   0.84亿

其他应付款 2.73亿

一年到期非流动负债 22.44亿

其他流动负债  1.60亿

非流动负债   46.47亿

合计   130.23亿

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所有者权益增加13亿变为44.8亿

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这应该是比较真实的经过调整后的新城b三季度资产负债表

 

目前新城B市值0.43美元，总股本15.93亿股，市值为15.93*0.43*6.34=43.42亿人民币。显然未来1-2年等到结转完截止9月底的房产后，pb也不过是1.不知道小兵的0.2pb是他怎么估计出来的。地产股1倍pb低估么？显然不低估。至于pe，未来2012年假定结算了10亿利润吧，pe就是4.3，怎么可能出现小兵说的2倍pe呢?对于处于周期性拐点的地产股4.3pe也不算什么便宜。现在绿城中国动态pe低很多呢

 

好了，下面我来分析新城B的风险。

还是从三季度经过我调整后提前结算掉后的财务数据入手分析。

经过调整后3季度的真实负债是130.23亿，真实净资产是44.8亿，总资产是175亿，而且其中现金只有15.88亿，存货高达104.54亿。实际总资产负债率为74.28%。净资产负债率就更高的离谱了。风险有多大？

 

再看现金流10年3季度货币资金为23.26亿，11年3季度货币资金为15.88亿。回到调整前的年报提供的资产负债表中，在这一年中从存货从152亿变成221亿，新增了69亿存货，预收账款也大量增加，预收外的真实负债也大量增加。可见过去的一年中，新城大量销售了房子，但是没有变成现金，现金反而变少了。反而拿了很多地，也借了很多钱。

随着未来房地产调控的持续，10年底到11年上半年拿到的地想要盈利的可能性是基本上没可能了。所以接下去伴随着就是净利润率越来越低，到无利润，到亏损的过程。

 

从新城的资产负债表或者我调整后的资产负债表和现金状况来看，新城财务压力很大，幸好从目前状况来看管理层还是知道降价销售，从10月和11月的销售来看新城降价销售来看，净利润率肯定很低甚至没什么利润了。明年不排除就是亏本销售了。过去一年大量拿地和大量发信托高利率融资，并且高杠杆运作即将付出代价。如果新城能挺过今后几年没倒闭的话，2012年也许会有10来亿未结算利润。但是13，14年业绩将会是业绩倒退甚至亏损的局面。再往后，如果他活下去了，接下来主营业务还会接着做住宅开发么？这也是个疑问。这样的公司明年pb1，pe4.3，而且是B股哦，你有兴趣么？

 

劝一句小兵，新城B，请慎之，真喜欢便宜的地产股，还不如换回万科B。地产股，我是不会碰的，未来几年能有多糟糕就会有多糟糕。

 

梁宏

 

 

下面为小兵原文

 

新城B，第11条好汉。

 

股改后，有个B股投资者问证监会领导：报告领导，A股都解决了，B股什么时候解决？

领导一愣：啥是B股？

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超低的价格，一般的公司。

目前价格是0.43美金。

截止11月份，约190亿预收未结算高毛利项目。结算后每股盈利大约0.28美金。

2012年，新城B的业绩区间是0.13～0.16美金。

 

公司手里有宁沪区域的许多优质资源，而目前股价仅仅是资产重估的2～3成。

而新城集团正是地产界这2年的黑马。当然最黑的是恒大。

这些就够了吧。

现在国内地产商普遍资金紧缺，而李嘉诚却逆势国内拿地，和政策配合的很好。

 

第11条好汉。1+1的投资。

看起来很2，很快就2倍PE，0.2倍PB了。

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—— 新B，你为什么这么2，就你喜欢出风头？

-  报告领导，因为B股不受关注，估值总是要低一点的。

   因为房地产调控，每轮暴跌，我总要冲到前列的吗。

   因为每天成交量比较低，所以只要有抛盘就跌下来了

   因为最近空方通过沪B股做空中国股市，我总要表现一下嘛。

   跌到后来，大家觉得其实4倍PE，3倍PE，和2倍PE没啥区别。

   这就是我现在比较2的原因。

—— 明白了，下轮牛市，先安排你停牌，复牌后股价后面直接加0。