福星股份：投资价值ＯＲ投机价值？

文/無 極 

博友荣信守候者在《我真的不是纯正的“价值投资者”》一文留言中提到福星股份这家公司，并问我“福星股份的中长线投资价值如何？”

由于我近段时间有点小忙，所以没有及时仔细回复此问题，后来荣兄又在《巨星科技（００２４４４）２０１０年年报简析》一文留言中写到“盼望你专门写一篇福星股份的文章！”于是我颇感盛情难却，非得写一篇关于福星股份的文章了。

其实，福星股份也是我的２０１１年股票池里的股票，也属于我的关注范围，并且我在去年１０月份就写过一篇关于此股的文章：《读季报淘金股之福星股份（０００９２６）》，在此文中已经表明对此股的态度了，即：对此股的关注仅属于短期博弈行为，博弈的筹码是武汉市正在进行的城中村改造项目。

而今，我对此股的态度依然如此，即此股仅具有投机的价值，而无投资价值，投机的价值在于保障房建设（或城中村改造）这一政策机会。因此对此股的操作逻辑其实比较简单，就是关注好其城中村改造项目的竣工和销售状况即可。

从公司２０１０年年报来看，在报告期内，公司实现营业收入56.26 亿元（其中房地产实现营业收入35.73 亿元），同比增长37.30%；实现利润总额6.82 亿元，同比增长53.42%；实现归属于上市公司股东的净利润5 亿元（其中房地产实现净利润3.76亿元），同比增长48.88%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.14亿元，同比增长25.53%；基本每股收益0.71元，同比增47.92%；扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率10.14%，同比增长1.34个百分点；每股经营活动产生的现金流量净额-3元，同比下降284.62%，主要财务数据如以下图表所示。

图一：公司主营业务收入构成

图二：营业收入及增速

图三：主营业务毛利率

图四：净利润及增速

图五：经营性现金流

以上数据表明，公司２０１０年主营业务平稳发展，且房地产业务比例明显增加，但是其中现金流指标数据非常刺眼，公司经营活动产生的现金流量净额为-21.39亿元，平摊到每股为－３元，同比大幅减少286.15%，虽然公司对此的解释是支付土地账款和工程款，但也不禁让我联想到目前的房地产调控政策，如果政策继续调控，未来大多数地产公司出现现金流问题也将会成为理所当然，这不免让我对此类企业有种不寒而栗的感觉，对于资金压力，公司在年报中说会通过自有资金、销售回款、银行借款、股权信托及资本市场融资等方式解决资金需求，但就目前状况而言，自有资金非常匮乏，预收账款仅仅有１２.５亿，对１１年的利润锁定相当一般，而银行借款在加息周期的２０１１年无疑会提高公司的融资成本，这些均使公司的资金压力会延续，而地产公司对资金的依赖我不说大家也应该很清楚了，这，就是风险！

福星股份最大的投资亮点在于公司项目涉及保障房建设，按照十二五规划内容规定，武汉市武汉市今年必须完成11.17 万套保障房的政治任务，其中包括5,500 套廉租房、2 万套经济适用房，3 万套公租房，2 万套限价商品房，以及3 万套城市棚户区和7,200 套工矿棚户区拆除。

公司是武汉最大的城中村和旧城改造主体，是本轮城中村大改造中最受益的开发商之一。公司在2010年年报中也意识到进入其他政策性住房领域也将是适应调控趋势的重要举措。作为武汉市连续三年综合实力排名第一的房地产商，公司和政府之间的紧密关系，也使其更容易扩大保障房业务规模。

福星股份所从事的城中村和旧城改造中都涉及到大量的棚户区改造、低收入人群安置问题，属于保障房建设范畴，城中村改造业务受到政策倾斜，能够获得国开行的大额贷款，融资环境好于纯商品房开发商。从福星股份的城中村和旧改业务流程中分析，公司在保障住房大类中直接涉及的内容包括棚户区改造和拆迁配套限价商品房两大类。另外，间接方面，公司还可能涉及到城中村公租房筹集部分。

由于地方承担的保障房业务时间紧、任务重，大部分地方财政在融资平台受限制、其他建设任务繁重的环境下变得更趋紧张，难以有足够的财力支持，必须依赖大量社会资金进入，因此政策对保障房业务放松融资闸门已经成为逻辑的必然。事实上，融资方面的探讨在3 月初住建部提交讨论的《基本住房保障法的征求意见稿》中已经可以看到，除了鼓励银行向保障房融资主体放贷外，还鼓励主体申请企业债。保障房任务的压力最终将迫使职能部门放开保障房的建设主体——开发商的直接融资和间接融资渠道，即便是严格监管、专款专用，对企业缓解资金链压力也是比较有利的。

武汉内环以内的 56 个城中村改造已经进入倒计时，根据武汉市政府的要求今年以内必须全部挂牌。从福星国际城（团结村）开始算，福星已经挂牌获得了这56 个城中村的3 个，与村委会已签订协议的城中村3 个（和平村、红桥村、柴林头村），公司已经跟踪锁定，尚未达到公告条件的项目也有3-4 个。从我们调研了解的情况看，公司未挂牌项目中，位于汉口核心地段的红桥村土地整合方案较为复杂，和平村仍在和政府就有关土地的利益进行协商，导致签约和挂牌的间隔时间较长。但是，总的来看，武汉城中村改造签约后的失标率较低，公司经过努力后续成功摘牌的可能性较大。2011 年内环内56 个城中村将全部挂牌，届时，公司已公告和未公告的锁定城中村项目将全部面市。

同时，在2011 年，公司土地储备将再度大幅增长，2010 年，福星股份成功摘牌武汉市三角路村B 地块、贺家墩村和姑嫂村三个项目，共增加土地储备315 万平米。另外，公司以挂牌方式通过项目转让取得青城华府项目，增加储备27 万平方米。快速扩张仍以较低的成本实现，2010 年新增储备的平均楼面价仅为1,934 元/平米，与公司目前8,000 元/平米以上的销售价格相比，毛利率能够达到40%左右。另外，公司于去年12 月与武昌区柴林头村新签订了合作协议书，使得其公告锁定的城中村达到4 个。

目前，公司土地储备未结算建筑面积总量为 599 万平米，四个未确权项目建筑面积达到398 万平米。公司土地储备区位优越在内环以内核心区域的控制土地储备达到800 万方，武汉项目仅东澜岸和青菱村两个项目位于三环以外。

从当前的形势来看，政策对于保障房和商品房之间的截然相反的态度将会在未来维持相当长的一段时间，保障房占比较大、融资渠道通畅、且盈利模式清晰的公司，将有望获得估值溢价，而福星股份无疑就是这样的公司，所以值得我们关注。

当然，公司还有另外一项业务：金属制品业。从公司年报中可以看出，公司金属制品业实现营业收入202,151 万元，同比略降2.6%。实现销售总量275,845 吨（其中子午轮胎钢帘线75,148吨，钢绞线125,173 吨，钢丝绳37,180 吨，钢丝38,343 吨）,比上年度下降13.07%。

作为公司传统业务，金属制品的收入和毛利润的占比都在不断的下降中。2010 年，公司决定在新产品开发方面作出尝试，将金属制品产业链延伸到多晶硅应用领域的切割钢丝，这无疑又为公司业务带来了新的亮点。

众所周知，“十二五”发展规划首次明确提出了未来五年内，政府直接投资4 万亿元用于新能源、节能环保等行业的发展，光伏太阳能产业面临较大发展机遇。作为太阳能硅片厂易耗品的多晶硅切割钢丝的市场长期面临供不应求的局面，利润率远远高于传统金属制品业，这为公司进入切割钢丝领域提供了市场支撑。当然，这一新项目目前正在建成投产中，具体所创造的业绩价值如何还得进一步跟踪观察。

但是，需要再次申明的是，公司目前无论是保障房建设还是多晶硅切割钢丝业务，从目前来看仅仅具备投机的价值，没有很好的投资价值，投机价值最佳表现时期有两段：第一段就是相关政策出台时给人们带来积极预期，使得资金短期内造成非理性流入催生股价短期上涨，目前福星股份的表现正属于此阶段；第二段是由于政策支持使得公司经营改善，利润增长，导致资金在相对长期内理性流入，从而催生股价在中长期内表现良好，这似乎也就到了投资的范畴了。

投资价值ＯＲ投机价值？在于我们个人的判断，投资ＯＲ投机，在于我们如何行动。以上只是我的判断，你的判断只掌握在你的手中。

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 注：仅为个人意见，深知山外有山