江西庐山石门涧景区投资估算与效益分析篇》

一、总体规划

3、新规划图示

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2011年耗资数百万请湖南城市学院规划设计研究院对石门涧重新远景规划。

1、规划要点

关键词：年30-40万人次；庐山游客量的15%；延绵4.5公里，规划面积153公顷；景区售票口外约6000亩用地未来作为休闲度假、古镇恢复开发使用；按照庐山世界文化景观要求规划；230米落差的石门涧瀑布景观恢复；450床接待床位；600餐位；停车面积21000平米。

2、规划结构

一轴七区数百景点。一轴为石门涧的水系；七区分别为：入口综合服务区，文化集萃展示区，石门漂流娱乐区，情人园游赏区，逍遥岛素质拓展娱乐区，石门奇绝游赏区，青龙潭瀑布游赏区。

  4、投资回报分析

    关键词：

1）总体按照13000万元的转让成本；

2）景区内可供建设用地约80亩（由于该部分建设用地的调规可由景区自行设定，因此在充分利用周边景观的前提下，以建筑实际所占土地为建设用地，则80亩用地可建设面积约10万平米，该部分收益为房地产开发收益）；

3）新规划的总投入资金约5365万，其中风景游赏项目为1220万元。游览设施费用为2935万元，娱乐项目费用820万元（具体明细略）。开发完成时间到2015年。       

4）石门涧目前门票为50元，目前已向物价局提交提价申请半年内将会全面提价（提示：同石门涧等地位的三叠泉门票为64元），未来收益可按照64元标准估算。

5）景区租金2011-2020年为门票收益的6%，此后每十年上涨1%（门票收入）。

 第一部分：（门票和吃住行游购娱等相关收益）景区投资回报分析——

总收入估算——

游客预测，预计2012年-2015年分别为：25万、30万、35万、40万人次。人均消费按2012年-2015年分别为（新规划后的设施增加）：200、250、300、350元计，则四年旅游总收入约为：37000万元。

总成本费用估算——

    经营成本：营业费用、企业管理费用、职工工资福利、税金等费用，根据目前我国旅游行业以及同类旅游区的经营状况，本项目营业成本按照营业收入的60%进行估算。

则总支出费用为：22200万元

效益与评价——

    总利润=总收入-总成本=37000-22200=14800万元

    年平均利润：14800/4=3700万元

投资回收期约为：（13000+5365）/3700=4.96。

即景区第六年开始获利。

如果营业成本按照营业收入的70%进行估算，

则投资回收周期约为：6.6，即景区第七年开始获利。

第二部分：（投资度假类，养生别墅）房地产开发静态投资收益分析：

建安成本：900元/平米；配套费用（市政水电道路等）：450元/平米；运营费用：240元/平米；相关税费：650元/平米；土地费用：20万/亩；不可预见费用：100元/平米；销售价位约6500元/平米（其中2011年九江市区商品房房价平均6000元/平米）。

    保守估算——

单位投资：900+450+240+650+160+100=2500元/平米；

    单位收益：6500-2500=4000元/平米。

    总体收益：4000*100000=40000万元。

    房地产部分整体开发周期为3年。

年投资回报率4000/3/2500=53.33%。

第三部分；（复兴一座古城）石门涧售票处外的一座近千亩的地下古城遗迹（属于景区范围内）涉及考古等专业范畴，这里略（需要组织专家论证）。

综合来看：石门涧风景区在高起点、高品质、大投入、大视野的运营下，必将具有超乎想象的经济、社会收益。