​从今天起，我会带大家深入到REITs丛林内部，看看这片林子到底有几只鸟。不了解REIT的人，读完这个系列基本就入门了。

（不知道REITs是什么，看这里）

首先，这片林子总共有13只鸟……我的意思是，美股REITs分为13个行业：

1) 住宅；

2) 写字楼；

3) 工业园区；

4) 零售商区；

5) 医疗；

6) 酒店；

7) 仓储；

8) 基础设施；

9) 林区；

10) 数字中心；

11) 特殊用途；

12) 多元化用途；

13) 房贷（m-REITs）。

咱们一个个说。

住宅类REITs

住宅最好理解了，这种REITs持有住宅楼，然后租出去，easy。但是细分起来还能分成3类：

① 公寓式（multi-family）

公寓就是公共寓所嘛，有好多家住在同一栋楼里。但公寓住宅还分成花园式和高层式。高层式就有点像咱们国内的小区高层住宅，通常建在人口密度高的城市。而花园式就稍微高档一些，通常不超过4层楼，几栋楼围在一个游泳池或花园旁边，组成一个小区。

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​住宅类REITs通常会持有这些房产，然后分租给不同租客，租赁协议跟国内差不多，通常是一年一签，租客可以提前一到两个月告知终止协议。

按道理，这种住宅的需求是受就业率影响的。一个地区就业人数多了，租房上班的人就多了。但有意思的是，就业人数显著下降的时候，这种租客反倒会变多，因为有一部分原本有房的人，因为丢了工作供不起房，把房子卖了租房住。

所以这种类型的房产，需求要比想象中地平稳一些，反而最怕的是供应过剩。一个地区如果这类住房建设得过多，就可能把区域内的租金打压下来，从而影响REITs的收入。

② 独栋式（single-family）

这东西，说文艺点叫独栋，说洋气点叫“大house”，说土豪一点就是别墅。我记得新加坡人跟它叫“排屋”，因为那里的别墅都是一排一排的。总之它是美国最常见的房子，除了寸土寸金的大城市，其他地区的居民一般都住这个。

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​这种REITs说来也巧，反倒是2008年金融危机成就了它。没错，当时确实是房地产大跌，无数人还不起房贷，而有些REITs就趁这个时机以超低的价格买下他们的房子，然后再租给原来的房主，赚了一大笔。

③ 移动式（manufactured homes）

说到移动式房子，我第一个想到的是《哈尔的移动城堡》。但实际上，这里讲的移动式，并不是真的能动。

实际上，这是一种简易式组装房子，结构和材料都比较简单，成本比较小。那些买不起大house的低收入人群会选择住这种房子。

但是，做移动式房子的REITs，并不是买了一堆组装的房子拿去出租，而实际上它们是卖地的。它们会把地皮租给这些低收入人群，然后这些人在上面组装房子。

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​这些移动式房子也会组成小社区，REITs作为地主，也会为他们修建一些公共设施，比如路灯、游泳池、健身会所等等。

这种REITs有一个特别的好处就是，租客的续住率非常高，因为把房子搬走实在是成本太高了……

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​以上就是住宅类REITs的大致介绍，其他类解读已经在路上，写好了就发。后续如果这个行业里出现投资机会，我会单独进行深入研究并发表报告（当然也会很易读）。敬请期待~

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作者：最接地气美股解读

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