深圳一天放出三大楼市信号，到底说了什么？

胡文

11月5日，在上海进博会开幕当天，深圳连续放出三大楼市信号。

一、深圳市土地房产交易中心当天公告，受深圳市规划和国土资源委员会通知，A122－0357宗地《出让合同》中第七条中＂本地块商品住房自取得不动产权证之日起3年内不得转让＂条文修改为＂居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让＂。深圳市规土委相关工作人员表示，此次修改是为了表述更加清晰，重申强调＂居民家庭＂对个人购房者进行约束。

点评：这一修改是为了与深圳7.30楼市调控政策中“居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让”的规定相衔接，不让市场参与者产生歧义，属于政策重申，并不令人意外。不过，这一重申是在深圳楼市有所转冷的背景下提出，从而显示了调控不放松的态度。当然，这也显示了主管部门对深圳楼市具有信心，连微调的空间都没有。

二、深圳市规土委当天发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018—2025）》的征求意见稿，对《总体规划》针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。

《总体规划》中明确提出，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里，综合整治分区用地规模为55平方公里，在2018—2025年的7年规划期限内，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。在综合整治分区用地55平方公里中，福田区、罗湖区和南山区被划为综合整治分区的比例不低于75%，其余各区也不低于54%。

《总体规划》提出，深圳城中村综合整治分区划定对象为全市城中村的居住用地。扣除现状城中村空地、已批更新单元计划范围内的用地、土地整备计划范围内的用地、棚户区改造计划范围内的用地，建设用地清退计划范围内的用地以及违法建筑断根行动范围内的用地。综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

在空间分布方面，《总体规划》中深圳各区城中村综合整治分区范围最大的两区为宝安、龙岗两区，城中村综合整治分区范围分别为1612公顷和1487公顷；龙华、光明、坪山三区分别为860公顷、418公顷和409公顷。原特区内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。

点评：在深圳近2000平方公里的土地，划了一条生态控制线，控制线内不得进行开发建设。深圳对城中村进行总体规划，这在城市总体规划中是第一次。尤其是划定综合整治分区用地规模为55平方公里，也就是说在2025年前，这些城中村不得进行城市更新，这其实相当于在城中村里，也划了一条控制线，被纳入其中的，不得进行城市更新或棚改。这就从根本上稳定了深圳城中村的基本盘，尤其在罗湖、福田和南山，其划入比例更高，加之三区的总体面积较小，意味着三区城市更新的规模更小，实际上对城中村严加保护，避免城市更新对大量中低收入阶层产生挤出效应，这堪称一大善政。有人曾说，承担了廉租房功能的城中村是上帝赐予深圳的最大礼物。此次，深圳市规土委出台新政，显然是同样认识到城中村的巨大价值——它实际上对深圳廉租房市场具有压舱石的作用。这也同样证明，深圳市政府是明智而又务实的，深圳诸多奇迹的创造，政府之手没有缺位。

三、深圳市规土委当天公示了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）》。根据《处置办法》，深圳将加强土地用途变更和容积率调整管理，更好地盘活和推动存量用地二次开发利用。

其中规定，由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，原土地使用权人交回法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后，剩余用地按生效法定图则确定的容积率核算建筑面积，并全部建设为可销售的人才住房，其中需建设的商业部分按照有关管理规定建设和销售。为保证方案的科学性、合理性，既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益的实现，明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

点评：这一办法的实质是加大保障性住房的土地筹措力度，为人才住房的兴建以及优惠供应人才房创造条件。这一措施可以视作在适度保护城中村、确保廉租房供应的同时，对人才住房土地供应方面同样在发力。

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