600米、680米、739米、830米，深圳摩天大楼持续刷新的内在逻辑是什么？

胡文

因为世茂大运新城600米超高层大厦地块的出让，深圳计划兴建的超高层摩天大厦再次引起了广泛关注。

12月8日，中国房地产报发表了一篇题为《追速度追高度 深圳“摩天经济”时代袭来》的报道，该报道被新浪改为《“深圳高度”不断刷新，但空置率已超过北上广》后发在首页。但显然，两者关注的重点已经大为不同。事实上，因为对于在没有产业和人口支撑下兴建超高层楼宇持有保留态度，我对其中所披露的数据更为敏感。

除了600米高的大运新城深港中心，深圳最近披露的还有680米高的布吉塔，739米高的京基H700深圳塔，以及赶超世界最高楼哈利法塔的830米湖贝塔。显然，因为远离深圳机场这一航空管制区域，在包括罗湖、龙岗在内的东部地区，掀起了一股强劲的刷新高楼狂潮。

长远来看，因为土地供应的紧约束，深圳提高容积率，向空中发展是必然趋势。但高度不是无限度的，它需要产业和人口的支撑。同样是兴建摩天高楼，京基H700深圳塔就比830米湖贝塔要靠谱。毕竟，蔡屋围已经集中了地王大厦、京基100等超高建筑，且京基对运营超高大厦以及商业综合体已经积累了相当丰富的经验，蔡屋围能否再容纳一个H700深圳塔，京基当有精细的测算。但830米湖贝塔就不一样了，同在罗湖区域，当它建成之日就面临着近在在咫尺的深圳塔的激烈竞争，罗湖能否在蔡屋围之外再承载一座世界级高楼，同样要打个问号。

从目前深圳甲级写字楼市场来看，金融及科技类企业仍为写字楼需求最活跃的客户。罗湖依然还是众多银行的总部所在地，但已经受到来自福田以及前海甚至宝安的强有力挑战。对于龙岗来说，人口密度最高的布吉和相对较低的大运新城同时瞄准超高层摩天大楼，其挑战当然也是巨大的。

根据个人观察，在深圳，以69层净高324米地王大厦作为参照，一旦超过这一高度，对发展商的招商以及运营水平要求将是极高的。至于平安国际金融中心则更是特例，因为平安的名号就对金融及相关行业有着极大的吸引力，更不用说是在中心区核心地位。

有龙岗读者认为，大运会对龙岗提升是十分显著的。在大运之后，未来龙岗作为东部中心，要辐射深圳以东地区，因此需要一座标志性的超高建筑提升龙岗地位，况且超高层建筑往往需要5年甚至更长时间。对此，我完全理解。但产在城先。在福田、南山、宝安都在大力吸引金融，发展科技产业的同时，龙岗发展产业以及产业升级比兴建超高层大厦更为紧迫。

一座地标性建筑是不是一定要全国或者全球最高，才能吸引眼球？其实不一定。比如深圳湾春笋就并不高，但因为与春茧、人才公园形成了很好的互动和构图，其所展现的高颜值、亲近感以及曝光度甚至超过了平安国际金融中心。

中国房地产报报道，深圳后海、前海和福田中心区大批写字楼建成入市，致使租赁市场承压严重，写字楼空置率上升，租金增长也较为缓慢。戴德梁行数据显示，深圳第三季度共有6个甲级写字楼竣工交付，新增供应约65万平方米，新增供应高位持续。全市甲级写字楼存量升至409万平方米，吸纳量录得85573平方米，空置率为12.7%。

据高力国际提供的数据显示，截至2017年年末，深圳写字楼新增供应将达到143万平方米，约占去年总存量的三分之一，位于历史高位。其中福田的新增供应累计可达99万平方米，占2017年新增供应的69%，预计南山和前海的大量新增供应将带动全市空置率在2019年攀升至近29%的历史高位，这个数字超过了北京、上海和广州。

当然，上述数字将是动态变化的。未来，可能会有更多的金融、科技企业涌入深圳，从而大对深圳写字楼产生更大需求。但其中的逻辑并没有变，依然是产在城先、人在城先。有人有人气，才是硬道理。

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