上海亮明底牌：楼市调控不放松！一线城市：租赁住房或成主流！

胡文

上海在一线城市中率先亮明底牌。

新华社报道，正在召开的上海市十四届人大常委会第三十九次会议（扩大）透露，上海严控高房价和高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，必须加强房地产市场调控不动摇、不放松。

上海市政府表示，当前，上海住房发展进入了新阶段，面临一系列新情况新问题。今年，上海进一步加强房地产市场调控，整顿规范房地产市场秩序，调控效果逐步显现，但控制高房价、高地价的压力仍然很大。

近期上海研究出台了住房发展“十三五”规划。“十三五”时期，上海住房工作的主要目标是，到2020年，基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房结构有所优化、住房困难有效缓解、居住条件明显改善、管理能级显著提升。

上海明确，住房工作主要对象是两类人群。一是上海户籍人口中的住房困难群众，二是对上海发展作出贡献的非沪籍常住人口，尤其是各类人才特别是青年人才。

“十三五”期间，上海将新增供应租赁住房70万套，占新增市场化住房总套数的60%以上。同时，要显著增加住房供应总量，新增供应各类住房170万套，比“十二五”增加60%左右，做到商品住房供应稳中有升，租赁住房供应大幅增加，保障性住房确保供应。要显著增加中小套型供应比例，优化供应结构，显著增加住房用地供应。

上海将要加强房地产市场监管，继续加大对房地产中介的整治力度，加强对房地产开发、销售的监管，督促开发企业严格按合同约定开工、竣工，坚决查处捂盘惜售、炒作房价、变相涨价等行为。

这是上海连续在房地产市场出台包括“一价清”措施和拍卖纯租赁住房用地之后，再次对楼市进行了全面表态，发出了明确信号。

7月21日，上海市住建委联合上海市物价局发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》，要求商品住房及其地下车库(位)等附属设施的销售实行“一价清”制度。

元月24日，上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地。两块土地均采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。两块用地最后被两家国家竞得。

此次成交的两块地块，一块位于浦东新区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交总价为7.24亿元，成交楼面单价为5568元/平方米；一块位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。机构数据显示，两块租赁用地的成交价比之前一年成交的附近宅地楼面单价降低了84%。

上海有关部门明确，此次成交的两块租赁住房用地出让年限为70年，租赁住房物业“只租不售”，受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业；受让人应参照政府相关规定，建立包括租赁对象、租期、租金、租赁使用管理等统一管理及服务等；同时明确了租赁住房套数、套型等建设要求，以及租赁住房用地中公共服务设施和公共空间建设要求。

在上海拍卖纯租赁住房用地之后，许多自媒体进行了解读。一类是标题党，认为此举导致地价大跌，房价也将松动。还有一类认为这些租赁住房是杯水车薪，对房价不会有任何影响。但是，如果回到上海对楼市的全面表态就知道，这两种观点都十分片面。

从上海表态看，上海确定了满足住房需求的两类人群。一是上海户籍人口中的住房困难群众，二是对上海发展作出贡献的非沪籍常住人口，尤其是各类人才特别是青年人才。那么其它呢？自然需要通过市场化的途径加以解决。

但上海发出了明确信号：上海将新增供应租赁住房70万套，占新增市场化住房总套数的60%以上。这就是说，在“十三五”期间，租赁住房供应将占据主流。在新增住房的总量里面，实际上有60%是无法炒作的。这是上海放出的一记大招。而在市场化供应方面，也比十二五供应大幅增加，以稳定供应，降低炒作预期。

在这一框架下，再来看上海拍卖纯租赁住房用地就比较清楚了：这些租赁住房的出现，固然不能对房价产生立竿见影的效果，但一旦长期坚持，积小为大，久久为功，就将从根本上改变住房供应的整体格局——即先在增量上超过新增住房，继而形成一个庞大的租赁住房体系——这就是长效机制的组成部分。而从两家国企竞得这些租赁用地来看，这些租赁住房必然将作为重要砝码，由政府直接掌控，从而对整个住房市场产生制约和平衡作用。这才是上海宣示的核心之处。尽管上海不在住建部等发出的关于在12个人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知之中，但上海显然走在了一线城市的前列。

与此同时，住建部再度表态将立法明确租售同权，实现租房买房享同等待遇。最近在接受新华社采访时，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

在这个问题上，国家部委正与地方政府密切联动。

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