郑州限价、西安5年限售：楼市调控突破惯例！

胡文

这两天，河南、西安相继放出大招。

6月27日，河南省住建厅联合国土厅发布豫建房管〔2017〕15号文件《关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。通知规定：“郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平”，且不得捆绑车位销售以及设置其他附加条件。

“限价”是所售新建商品房不得超过该区域相关部门定的某个价位，否则不予网签备案。按照规定，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。商品住房实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后根据市场变化确需上调的，必须提供充足的调价依据和理由，并重新向价格主管部门申报价格备案。

那么，2016年10月郑州房价是什么价位呢？最低的高新区，每平方米11710元；最高的郑东新区，每平方米19200元；其它如中原14629元，金水区17019元。有数据显示，到今年5月份，郑州市主城区商品住宅均价12253元/平方米，环比下降6%。但最近有所异动，一些降价的楼盘在郑州遭到秒杀，河南出台这项措施有预防的意味。

相比之下，西安就是放辣招了。

6月28日，西安市人民政府宣布，2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。

另外，自6月25日下发通知之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外，西咸新区参照执行。

西安对已购住房限售为何定在4月18日之前？这是因为西安在当天出台了另一项政策。

2016年12月30日，西安市人民政府出台《关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》（市政发〔2016〕60号），宣布自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥）范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

2017年4月18日，西安市人民政府出台《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，将市政发〔2016〕60号文件确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。

在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。同时，对于按揭贷款首付款比例也进行了限制。

也就是说，在宣布对4月18日之后的新房和二手房实施2年限售之外，西安又对4月18日之前成交的新房进行了追溯式的限售。当然，时间标准有所不一样，4月18日之后是以取得《不动产权证书》为准，4月18日之前是以网签备案时间为准。

有数据显示，2016年10月初，西安房价仅为7277元/平米；至2017年2月初，西安房价涨至7788元/平米。到今年6月初，西安房价已增至9265元/平米。其中高新区、城南区域的房价已经过万。国家统计局公布的70大中城市房价变动情况显示，西安4月和5月份新房价格分别上涨1．6%和1．8%，上涨压力十分之大。

对郑州限价意味着，即河南省住建厅认为是2016年10月时的郑州房价是合理的。但为什么是10月不是9月呢？这一判断的依据何在？西安则意味着政府可以溯及既往实施限售，这对购房者的产权权益存在一定损伤，毕竟这不是事前声明，购房者需要急用变现怎么办？这些问题都值得探讨和完善。

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