深圳出让三块土地的五大玄机：最重要的是调控时间！

胡文

深圳土地房产交易中心作日发布公告称，增加供应三宗居住用地，这三宗居住用地分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米。据了解，此次出让的三宗居住用地有别于以往的土地出让，它在土地出让模式、人才住房供应、土地购置资金监管等方面均有所创新和突破。三宗地有一个共同特点是：均需配建相当比例的人才住房。

在这份公告中，以下信息特别重要——

一、本次出让宗地项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。

A808-0020宗地（龙华）商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米5.67万元人民币，最高销售单价不得高于5.98万元人民币；

G16506-0144宗地（大鹏）商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米2.7万元人民币，最高销售单价不得高于2.85万元人民币；

G11314-0092宗地（坪山）商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米3.06万元人民币，最高销售单价不得高于3.23万元。

二、本次出让宗地应按规定配建人才住房，其中：A808-0020宗地人才住房配建面积不少于31821平方米；G16506-0144宗地配建面积不少于10952平方米；G11314-0092宗地配建面积不少于30000平方米。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房由竞得人建成后无偿移交深圳市人才安居集团有限公司。

三、本次出让宗地商品住房销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。

四、本次出让宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

五、土地购置资金来源审查。 自交清全部地价款之日起2个工作日内，竞得人须向深圳市规划国土委提交土地购置资金来源的说明资料（详见《关于我市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金来源核查办法》）、由交易中心土地业务受理窗口代收后移交深圳市人民政府金融发展服务办公室进行资金来源审查。

这是在10 .4楼市新政和11 .8二手房调整评估价之后，深圳出让三幅地块，因此带有风向标性质，值得充分重视和研判。

一、这是深圳采用“控地价限房价”方式出让土地，力求限制地王产生和抑制房价。其中，龙华地块房价最高限价特别注目，即最高不超过5.98万元，而楼面地价根据测算最高也不超过23771元。但事实上，龙华6月份拍出的上塘地王楼面价达到了56781元，这与这次龙华出让土地的最高售价已经相差无几。这证明了三点：一是抑制龙华房价上涨的意图十分明确，龙华一直是深圳房价上涨的龙头；二是上塘地块的定价届时将十分难受，即便不会砸在手里，但房价想象空间将大幅减少；三是在全深圳来说，售价高于5.98万元的新房将很难拿到预售许可证。

二、这是挂牌成立不久的深圳人才安居集团首次露面。公告规定。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。这是深圳的一项创新，将有利于降低人才安居房的建造成本。

三、规定小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让属于一个新招，相当于该房屋自买入后将被锁定5年，从而减少了市场炒作的筹码，是与住房最高限价的一个配套。即如果能买到这些低价房子的业主，必须持有更长时间，这有些类似安居房了。

四、这次出让土地重新强调了70∕90政策，如“文过是非”此前所判断，中小户型将越发成为市场主流。

五、竞拍人在参与竞拍时，承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。这也意味着将严控资金入口，类似于贷款、融资以及险资将被挡在市场之外。

但最为重要的是，这个土地出让公告实际上隐含了一个最为重要的问题，即市场十分关心的楼市调控时间。

一般来说，深圳楼盘开发的时间在全国来说算是最快的，一个项目从动工到预售也就2—3年。就是说，地价限价只能管到现在，但住房最高限价是管到2—3年之后的。这就意味着，2—3年内新房房价都可能将被强力管控，这还没有加上5年内不得转让的规定。这只能说明，在决策部门看来，楼市调控的时间将远远大于市场原来预计1—2年的时间，并极有可能长期化或者常态化。

深圳楼市，做好更长时间的准备吧。

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