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面对王石,陈劲松直击深莞惠楼市痛点和秘密!

(2016-06-12 22:34:40)
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面对王石

陈劲松直击

深莞惠楼市

痛点和秘密!

面对王石,陈劲松直击深莞惠楼市痛点和秘密!

 

面对王石,陈劲松直击深莞惠楼市痛点和秘密!

 

胡文

 

听陈劲松侃楼市,是最过瘾的——他总能在混沌和迷雾之中,帮你理出一道清晰的脉络。

 

今天,由深圳地铁集团和万科主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”在深圳五洲宾馆举行。当天的主角无疑是深圳地铁集团和万科,面对王石、林茂德等一众嘉宾,作为第四位演讲者,世联行董事长陈劲松做了一个题为《城市温度——深莞惠地产形势研判》的演讲,这个演讲信息量极大,且直击痛点和要害。

 

三地楼市对比

 

深圳楼市:2015年,全年成交新房(住宅)666万平米、6.6万套、总金额2226亿、均价3.3万/平米,同比分别增长65%、59%、130%、39%;2016年1-5月,深圳新房成交207万平方米、2万套、1008亿、均价4.87万/平米,同比分别下降13%、下降18%、增长56%、增长79%。

 

东莞楼市:2015年,全市成交新房992万平方米、8.8万套、972亿、均价9803元/平米,同比分别增长75%、73%、87%、7%;2016年1-5月,东莞新房成交450万平米、4万套、555亿、均价12331元/平米,分别增长51%、54%、102%、33%。

 

惠州楼市:2015年,全市新房成交1275万平方米,12.7万套、784亿、均价6147元/平米,同比分别增长38%、33%、40%、1.5%;2016年1-5月,惠州成交新房767万平米、7.6万套、544亿、均价7094元/平米,同比分别增长108%、111%、149%、20%。

 

简单地说,今年1-5月,深圳成交200多万平方米、2万套,同比分别下降13%和18%。因为单价的上涨,深圳楼市成交面积和套数尽管下降,但成交金额反而上升了56%。与此相对应的是东莞和惠州的变化。东莞450万平方米、4万套,同比分别增长51%和54%,成交555亿元,增长102%。惠州1275万平方米、12.7万套,分别增长108%和111%,成交784亿元,增长40%。今年1-5月,东莞成交量2倍于深圳,惠州6倍于深圳,这就是都市圈效应。而轨道交通的预期会使得都市圈同城效应更加明显。今年,莞惠房价分别上涨33%和20%,开始全面补涨。由此可以看出,深圳的外溢发展,包括以华为布局松山湖为代表的深莞惠一体化已经不是预期,而是现实。

 

世界不是平的,房价的山峰越来越高

 

陈劲松说,世界不是平的。从世界范围来看,山峰正变得越来越高。以大伦敦都市圈为例,其GDP总量合人民币为3 .4万亿元,约占英国17 .7%。事实上,全球经济都集中在20多个超大都市圈,与发展靠前的国家经济总量相当。大都市圈成为国家经济发展的发动机,也是世界经济增长引擎。

 

在这种背景下,房价的山峰越来越高。中国未来的发展引擎不是小城镇化,而是都市圈,这就是为什么莞惠房价上涨的原因。

 

陈劲松说,城市的本质,是财富的增长源泉。当一切越来越具有流动性时,城市的角色定位越来越重要。因此,用所谓一二三四线城市来划分城市已经过时了。而以总部城市、创新中心、商贸中心、模块生产中心、休闲中心这些定位来观察,珠三角要比长三角更具潜力。

 

深圳房价为何飙涨?

 

在陈劲松看来,用市场开放度、财富密集度、产业聚集度三个指标来判断,不同的城市类型决定了人和财富的来源完全不同。

 

对于总部城市和创新中心而言,世界性资本、本外地资本、当地高收入阶层等因素造就了有别于其它城市的强劲需求,在供给不足的情况下,体现为房价的极具膨胀。根据城市类型的不同,房地产市场已经分化为国际型市场和本地化市场,国际型市场的房价随着时间的推移不断上涨,而本地化市场的房价则相对稳定,有时还会下跌。总部城市以及创新中心,房价和本地人的收入越来越脱钩,从去年开始到现在,深圳房价的表现说明了这一点。

 

因此,陈劲松说,我们看到,5年前的2011年,深圳90%的房子是300万元以下,2016年300万以下不到28%,而300万元至800万元的房子增加到了57%,1000万元以上的住宅则从2%上升到了10%以上。房价大涨之所以还没有损害到深圳的核心竞争力,原因之一是莞惠的存在,二是城中村的存在。未来,莞惠对于深圳白领购房的贡献将越来越大。

 

轨道将改变城市

 

陈劲松认为,无论总部城市还是创新中心,房价逐步脱离普通阶层的收入水平。对于白领而言,他们或长久租房,或流向交通便捷的其它城市。在一线城市中,北上深的上车盘价格分别为290万、285万和300万,以300万为例,需要首付90万元和月供1 . .1万元(月供30年)。而东莞和惠州临深地区的上车盘分别为90万元和65万元。未来,白领要沿着轨道上班和回家。如果说高铁改变中国,轨道将改变城市。深圳人将在整个珠三角大范围内展开产业互动和人员交流。

 

他最后说,未来是创造出来的,而不是被预测出来的。他认为,深圳楼市今年全年成交将在5万套上下,很难超过去年6.6万套。受轨道交通规划的影响,莞惠今年全年成交还将继续上升。

 

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