从上海崇明到深圳坪山，土地竞拍折射沪深楼市哪些动向？

胡文

从上海到深圳，闽系房企泰禾抢尽风头。

5月20日，深圳坪山新区出让今年首块商业用地G11336-0066，泰禾以57.2亿拿下该地块，楼面价1.56万/平，溢价率约为74.23%。

据悉，现场共6家房企参与竞拍，分别是泰禾、前海人寿（宝能）、恒大、龙光、星河、广州金茂。其中前海人寿（宝能）、广州金茂、泰禾3家在不停举牌，最终泰禾以57.2亿竞得。

公告显示，该宗地位于坪山新区中山大道与比亚迪路交汇处西北角，起始价32.83亿。总建筑面积不超过365000平方米，商业≤30000平方米，酒店≤50000平方米，商业性办公≤279000平方米，文化设施（产权归政府）6000平方米。

该宗地项目建成后，商业用房和商业性办公用房可按规定销售；酒店限整体转让；文化设施、道路、绿地产权归政府，由竞得人建成后无偿移交深圳市坪山新区管委会。

对于楼面价1.56万/平，有业内人士表示，该地块未来写字楼要卖3万/平才能赚钱。

而泰禾表示其心理预期楼面价是1.6-1.8万，结果并未超出预期，对未来深圳的经济持续看好。另外，去年57亿拿下的宝安尖岗山地块目前正在筹备中，预计很快将面市。

巧合的是，5月19日，泰禾集团下属全资子公司与合作方组成的竞拍联合体以47.44亿元获取了上海崇明长兴岛两块土地的使用权。其中，长兴岛凤凰镇CX01单元07-04地块最终竞拍价格为20.42亿元，折合楼板价15159元/平方米，溢价率219%。另一幅地块长兴岛凤凰镇CX01单元09-03纯宅地则以27.02亿元的价格被泰禾一并收入囊中，折合楼板价15683元/平方米，溢价率229.38%。

据悉，参与07-04地块竞拍的房企共有11家，分别是宝龙、k2、丰苗、市北、碧桂园、绿地、浦房、东亚、住宅科技、金地、新希望；参加09-03地块竞拍的房企有8家，分别是新希望、K2、东亚、碧桂园、金地、绿地、务彤、宝龙。 其中，丰苗和务彤均为泰禾旗下公司。按照上海中原地产市场分析师卢文曦的推算，未来项目保本价至少2.5万元/平方米以上。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏分析，崇明长兴岛土地供应很有限，以往受制于交通不便利以及当时有规划而建设未能真正落地阻止了其发展进程。随着长江隧道通车后，长兴岛到达人民广场仅需40分钟车程，到达上海自贸区仅10分钟车程，规划落地的轨道交通19号线也将贯穿长兴岛，不仅加速推动了长兴岛的公共交通建设，也为长兴岛未来的人口导入带来潜力。

目前长兴岛区域内新盘成交均价大约在1.7-2万元/平方米左右。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，此次地块楼板价在1.5万元/平方米，相比起此前周浦、泗泾等“面粉贵过面包”的情况有所收敛。这和地块处于远郊的地段不无关系。

因为此次泰禾在坪山新区竞拍的属于商业写字楼项目，所以可以参照2015年12月22日位于坪山新区的G11337-0101宗地的拍卖价格。该地块由深圳信达置业有限公司、深圳坤润投资有限公司以.3亿元联合竞得，溢价率约220％，可售楼面价高达25020元/平方米，创出坪山新高。而坪山新区2015年全年新房价格也仅在2.5万元/平方米左右。业内人士认为，该地块最少要卖到4.2万元/平方米才有钱赚。

事实上，深圳坪山新区和上海崇明长兴岛距离各自中心城区的距离十分相似，因此参照这两次拍卖，其实颇有一些共性，值得分析。

一、如果说面粉贵过面包，深圳坪山新区2015年末的拍卖就初显端倪，但这是在深圳调控之前。在上海调控政策出台之后，上海“面粉贵过面包”这种现象主要表现在外环地区。相比之下，坪山去年2.5万元的拍卖价的确高了一些，至少在调控后可以如此作结。

二、对于新进入一线城市的地产商来说，因为没有存量，所以在拿地时更为激进一些。因此在竞拍时，几乎将之看作进入市场的唯一手段。

三、上海地产商对于核心城区的土地有着更大的恐慌，将之与市场份额等同了起来。相反，对崇明这种远郊地区，热度明显降温。这可能与上海整体面积更大有关。相比之下，因为面积更小，深圳所谓新区与老区的差别正在抹平之中。

四、因为土地供应的基本状况无法改变，土地市场可能走出与楼市完全不同的行情。即在未来一段时间，在一线城市会有这样的景象：即二手房市场在调整和下跌，但地价依然上涨。这给投资置业者的判断将带来一定困难。

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