深圳填海抑制高房价？你真的想多了！广深沿江高速倒是可能大变！

胡文

《面对高房价 深圳将填海55平方公里》、《房价咋办 深圳想要填海》、《深圳市委书记谈高房价：深圳将填海55平方公里》、《填海5500万平！深圳楼市格局将改变》……

将填海与深圳楼市甚至抑制高房价联系起来，这是这两天的一个舆论热点。

其中一篇文章这样写道——

作为一个海滨城市，事实上过去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳湾包括滨海大道、珠江口的大铲湾以及盐田港口的突堤等许多地方都是填海填出来的，填海不仅扩展城市空间，也与房地产发展息息相关。

深圳人口众多而面积很小，仅有北京的约八分之一，广州的约四分之一，填海将大大扩展深圳的可用面积。本次计划填海55平方公里，接近两个澳门的面积。

数据显示，深圳福田区总面积78.04平方公里，55平方公里相当于福田区的70.5%。深圳业内人士认为，虽然还不确定在哪些区域进行填海，但55平方公里的填海面积，从长远来看，势必将影响深圳的城市格局和房地产市场。

从去年4月以来，深圳房价持续领涨全国，且在2月刷新历史最高记录。深圳市规划和国土资源委员会本月发布楼市数据：深圳新房成交均价再创新高，达每平米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%。

作为人才聚集的一线城市，深圳房地产市场在短期和中长期都存在供应不足、需求旺盛的供需矛盾。

这篇文章的重心，在于暗示填海与房地产之间的关系。文中暗含的意思，最终以标题《面对高房价 深圳将填海55平方公里》表达了出来。但是，标题的误导性是显而易见的。因为从当天访谈节目过程来看，填海主要是在谈论深圳发展空间时谈到的。而在谈论控制房价时，最后提及的相关措施，都没有谈及填海（见“文过是非”3月3日文章《面对高房价，深圳终将出手！》）。

国家对于填海工程项目的审批一向十分严格，50公顷以上的项目用海应当报国务院审批。因此，深圳最近几年填海基本停顿。在这种情况下，为什么深圳今年会重新提出填海问题？

这主要源于光明新区12.20滑坡事故。

光明滑坡事故当然是一起重大责任事故。但与此同时，它集中暴露出深圳发展空间仄逼的问题。且不说垃圾，大量的城市余泥渣土无处安置。据深圳城管部门介绍，深圳余泥渣土年产生量约为3600万立方米，目前全市剩余库容仅约1600立方米，不够一年容量。根据深圳最新计划，未来几年深圳兴建的地铁总里程将达到1000公里，如此之多的建筑渣土哪里堆放？这是一个十分现实而紧迫的问题。

因此，鉴于这种现状，深圳开始寻求国家海洋部门和广东省的大力支持，允许深圳以填海方式解决淤泥渣土存放问题，同时增加产业发展空间。从马兴瑞所披露的情况看，这一设想已经得到了国家和广东省的支持，堪称深圳近年来在“四个难以为继”方面的一大突破。这是一个主要背景。

那么，填海能够影响或抑制高房价问题吗？这需要进一步探讨。

需要明确的是，深圳可以进行填海的区域无非两个：一是宝安区珠江口附近海域，二是大鹏半岛周边。但受环境制约和环评影响，深圳可以填海的区域主要是在宝安区，即从机场南到沙井海上田园这片区域，对城市房价能够产生影响的也在于此。

从一线城市看，目前住宅在建筑总量中的占比一直不到50%。55平方公里填海土地，如果除去产业发展、写字楼、商业以及公用设施用地，可用于住宅开发的用地将十分有限。

按照国家规定，填海规模具有严格的规范。从时间来说，也将长达数年。具体到每年用于住宅开发的土地，更是十分有限。

其实，在引填海而诞生的后海和前海就可以看出，在填海土地上新建住宅，因为是新地新宅，其价格一向带有增量楼盘的重新定义功能。大家可以看到一个现象：南山、宝安甚至龙华的新房为何普遍比罗湖、福田高？按说南山、宝安、龙华的可开发土地更大楼盘供应较多，房价应该相对较低才对。事实上，恰恰相反。一是深圳人普遍具有追逐新房的偏好，二是新房属于市场增量，天然带有重新定义房价的作用。最典型的是就是罗湖，因为长期没有新盘入市，如今房价几乎要被当初极度边缘的布吉赶超了。

具体到宝安区来说，如今与10年前已是天壤之别。不仅具有前海概念，而且具有大空港概念和大会展中心概念，可谓集万千宠爱于一身。由此，深圳整个城市重心西移态势十分明显。在这片区域之上，即便只是填海，那么渣土也将变成黄金。无论是地价还是房价，都只能看高看一线。期望填海抑制高房价，这个愿望或可理解，但终究是南南辕北辙。

可以想象的倒是，再过几年，堪称中国最美高速公路、今天还在海里的广深沿江高速，就会变成如今滨海大道的模样？

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