加载中…深圳房贷余额首破万亿大关：风险或在远方？
(2016-02-27 14:45:10)
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深圳房贷余额首破万亿大关：风险或在远方？
胡文
今天，深圳媒体报道楼市的两条消息，值得关注和剖析。
一是2月26日国家统计局公布了一月份70个大中城市商品房销售价格变动情况，一些媒体以“深圳1月房价同比大涨52.7%，又是全国第一”为题对此加以报道。二是不少媒体采用了新华社一篇题为《深圳楼市须祛“虚火”》的报道，但关注重点在深圳住房均价突破5万元，或者房价连涨16个月投机炒房致深圳楼市风险增加等。
在“文过是非”看来，这两条新闻的重点并未充分挖掘出来，在此我们逐一进行分析。
在国家统计局公布的27项指标中，深圳的指标都位居全国第一。但恰恰是1月份同比上涨52.7%这一数据，几乎没有什么意义。这是因为2015年深圳房价的暴涨，是以3.30楼市新政为标志的，即在2015年4月份开始深圳房价才出现飙涨。因此1月份的同比上涨数据并无多少价值。类似的，接下来公布的2、3月份数据，深圳毫无悬念依然会是全国第一。但是这一消息几乎如同旧闻。
相比之下，上海、北京、广州新房1月同比分别上涨21.4%、11.3%、10%这些数据就显得更有价值。
那么，在27项深圳位居全国第一的指标中，哪项指标最具价值呢？“文过是非”认为，最值得关注的是环比指标。即新房2016年1月对2015年12月的环比指标。那么，深圳是多少呢？深圳新房价格环比上涨4.1%，位居全国第一。众所周知，2015年12月深圳房价已经位居高位，因此，这个环比指标才反映了深圳楼市的现状和趋势。如果2月份继续环比上涨，那么深圳今年房价上涨的压力将十分之大。
在环比方面，上海、南京、厦门、合肥、北京和武汉以2.6%、2.5%、2%、1.5%、1.1%、1%分别位居第二至七位，这表明，除了上海外，南京、厦门、合肥、武汉这些二线城市的动向值得特别关注。
在新华社《深圳楼市须祛“虚火”》这篇报道中，以下信息特别重要——
来自人民银行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，首破万亿元关口，同比增长29.2％。其中，房地产开发贷款余额为1977亿元，同比增长2.2％；个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0％。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。
从2015年12月情况看，深圳房地产行业贷款质量依然良好。房地产贷款不良率为0.22％，同比下降0.05个百分点；房地产开发贷款不良率为0.11％，同比下降0.13个百分点；个人住房贷款不良率为0.20％，同比下降0.06个百分点。人行深圳中心支行有关负责人表示，“这显示在整体贷款质量有所下降的背景下，房地产行业贷款质量仍然向好，风险整体可控。”。
人行深圳中心支行的数据显示，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65％，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70％的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。
对于越来越多的“首付贷”，人行深圳中心支行表示，商业银行应加强贷款人资质审查，对于利用首付贷的贷款申请，应拒绝受理。此外，P2P及小额贷款公司主管部门应做出明确规定，禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。
对于社保１改３的传闻，深圳市房地产研究中心主任王峰认为，深圳在一线城市中，限购条件最宽松。可考虑进一步收紧限购，起码要与其他一线城市保持一致。
“文过是非”认为，这篇消息中“深圳房地产贷款余额为10286亿元，首破万亿元关口”的信息最具新闻性。由此，可作以下分析。
一、买房依然被认为是最具保值功能的投资行为，这几乎成为一种民间共识。
二、尽管深圳房地产贷款余额首破万亿，但贷款不良率的下降显示周小川的话不假——这依然是银行最为偏爱的业务。
三、深圳购房按揭平均成数达到65%高于“北上广”的现象，固然说明深圳买房动用杠杆的比率更高了，同时也说明深圳房价飞涨，迫使购房者不得不将杠杆用到最大，否则害怕追不上。
四、深圳楼市的风险可能不在当前，而在于将来及其不确定性。对于市场上的“首付贷”，相信相关管控的出台已为期不远。
五、深圳购房资格社保1改3，几乎没有悬念，只是一个时间问题。
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